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Immobilien richtig kaufen

Bauwerk

Immobilien kaufen ... aber wenn ... dann richtig !!


Immobilien gehören noch immer zu den besten Sachwertanlagen schlechthin. Damit die Freude am Kauf nicht in einem persönlichen Fiasko endet, sollte man vor dem Kauf unbedingt eine umfassend gebotene Sorgfalt walten lassen. Der anglo-amerikanische Ausdruck „Due Diligence“ steht sinnbildlich für eine sorgfältige Analyse von Objekten.


Eine gute Wirtschaftslage, hohe Beschäftigung, niedrige Zinsen und der Mangel an wertbeständigen Alternativen im Anlagebereich hat bei Vielen den Wunsch hervorgebracht, deren Vermögen im „berühmten Beton- oder Ziegelgold“ zu investieren.

Ein mühsam angespartes Vermögen sollte in beständige Werte fließen, wie es z.B. Immobilien sind. Das ist natürlich sinnvoll, da niedrige Sparzinsen und Inflation die Geldwerte kontinuierlich schrumpfen lassen, zudem sollte auch Vorsorge für das Alter getroffen werden.

Die Zuwächse im Immobilienmarktes sprechen eine klare Sprache; die Umsätze eilen zu neuen Rekordvolumen, obwohl die Anzahl an Transaktionen schrumpft. Der Nachfrageüberhang - gerade in München und der Peripherie – ist immens und führt zu einer extremen Ausdünnung von werthaltigen Angeboten.

Konsequenterweise ergeben sich wachsende Preise, auch bei weniger guten Lagen und Objekten und das ist tatsächlich ein Problem für Investoren. Nichtsdestotrotz gehören Immobilien in und um München noch immer zu den wertbeständigsten Anlagen überhaupt, die man erwerben kann.

Keine Phantasiepreise

Dass dies für Investoren auch dauerhaft so bleibt, setzt allerdings voraus, dass keine „Phantasiepreise“ den Markt künstlich „verwässern“, was zu einer Unterspülung von Wertigkeit führen kann. Was ist damit gemeint?

Immobilien und deren Preisentwicklungen sind die besten Seismographen für inflationäre Tendenzen im Markt und nehmen diese quasi vorweg, indem sie einer subtilen Entwertung der Währung, mit dem Kaufpreis - Ex Ante - vorauseilen.

Um der Entwertung und dem Kaufkraftverlust auf die Spur zu kommen, benötigt man eine Vergleichbarkeit von Wertigkeit, welche sich über Dekaden kaum verändert hat. Besonders Altbauimmobilien sind für derartige Vergleiche prädestiniert, da sich ihre natürliche Lage nicht verändert und auch heute noch (meistens) dieselben Komponenten (Wände, Decken, Böden, etc.) ihrer Bauzeit aufweisen.

Unabhängig davon, ob diverse Objekte zwischenzeitlich bereits saniert wurden, weisen sie dennoch immer die gleiche Wertigkeit aus - was deren Komponenten betrifft - , die im zu entrichtenden Preis einen direkten Niederschlag finden. Kurzum: Die Wertigkeit einer Immobilie von heute sollte - in etwa - deren Wertigkeit von früher - beispielweise vor 30 Jahren – entsprechen.

Einen optimalen Wertbestand kann eine Immobilie für Investoren also nur dann aufweisen, falls die heute zu zahlenden Preise in einer Zirka-Parität zu den Preisen früherer Dekaden stehen.

Das Beispiel aus unserem Blog-Beitrag Immobilien und der Big-Mac-Index zeigt auf, wie man derartige Berechnungen leicht durchführen kann, denn die Wertbeständigkeit für Investoren kann nur erfüllt werden, falls keine massive Unterspülung von Werten (von damals zu heute) eingetreten sein sollte.

Die Objekte sollten stets verschiedenen Analysen unterzogen werden, sodass Produkt und Preis miteinander korrelieren. Nur so können Sie der Inflation mit Ihrem Investment tatsächlich ein „Schnäppchen“ schlagen.

Due Diligence macht Sinn

Diesbezüglich erscheint es schwer vorstellbar, dass Immobilien in Deutschland immer noch, ohne jegliche Vorabprüfung (Besichtigungen oder Einsicht in die Unterlagen), gekauft werden. Der Skandal um die sog. „Schrottimmobilien“ hat anscheinend keinen dauerhaften Eindruck bei den potenziellen Privatinvestoren hinterlassen?

Damit die Freude am Erwerb einer Immobilie nicht in einem persönlichen Fiasko endet, sollte eine umfassende Analyse der Ausgangspunkt aller Überlegungen sein.

GENERELL steht vor dem Erwerb einer Immobilie IMMER eine systematisch umfassende Bestandsaufnahme der eigenen (finanziellen) Möglichkeiten und die, mit dem Objekt verbunden Risiken!


Was ein potenzielles Kaufobjekt betrifft, so müssen die Stärken und Schwächen der Anlage miteinander verglichen werden, sodass die damit verbundenen Risiken klar zum Ausdruck kommen.

Eine nachhaltige Prüfung ist somit immer die Grundlage für die Bewertung des Kaufgegenstandes, denn mittels einer fundierten Analyse kann erheblicher Einfluss auf die Erwerbspreise und die Gestaltung eines etwaigen Kaufvertrages einhergehen.

Da ein Privatinvestor selten mehr als eine oder zwei Immobilien in seinem Leben erwerben wird, ist es normal, dass man gegenüber der Erfahrung von Maklern meistens das Nachsehen hat.

Lösung: Die Aufrüstung an Wissen

Zwar wird ein guter Makler aus seinem Erfahrungsvorsprung keinen Vorteil ziehen wollen, dennoch ist es hilfreich eine „Aufrüstung“ von Wissen auf Investorenseite zu verfolgen, um sich selbst und den Markt vor ungewollten „Auswüchsen“ zu schützen.

Gerade vor dem Hintergrund, dass der Nachfragedruck am Markt permanent zunimmt und die zu vermittelnden Objekten immer weniger werden, ist eine gewisse Kenntnis über die komplexe Dynamik eines Immobilienkaufs sicherlich kein Nachteil.

Wer sich schon einmal mit dem Kauf einer Immobilie auseinandergesetzt hat, dürfte wissen, dass so ein Erwerb wesentlich vielfältiger sein kann, als man gemeinhin denkt.

Viele vernachlässigen zudem den Gedanken, dass nach einem Erwerb der Immobilie auch zusätzliche Aufwendungen auf den/die Käufer zukommen können, denn alle Wohnungen und/oder Gebäude können Mängel aufweisen, die es zu beheben gilt, und alle Immobilien benötigen (wie ein KFZ) einen kontinuierlichen Unterhalt, Pflege und Instandhaltung.

Kurzum: Auch bei einem Immobilienkauf handelt es sich um eine unternehmerische Entscheidung. Jede Kapitalanlage ist tendenziell immer mit Risiken behaftet, die es zu MINIMIEREN gilt. Aktienkurse können schwanken, Fonds können unterschiedliche Renditen erzielen oder sogar Totalverluste erleiden und selbst Staatsanleihen (z.B. Griechenland) müssen nicht immer sicher sein.

In allen Fällen handelt es sich um Kapitalanlagen, bei denen es auch Verlustrisiken geben kann. Für welche Investition man sich letztendlich entscheidet, hängt von vielen diversen Einzelheiten ab. Machen Sie sich dies immer wieder NEU bewusst!

Da übertriebene Angst ein schlechter Ratgeber ist, kann man selbstverständlich Vorsorge betreiben, indem man seine „Hausaufgaben“ vorab erledigt.


Vorsorge zur Risikominimierung bei Immobilien bedeutet, viele diverse Gegebenheiten zu beachten, weshalb wir die wichtigsten Punkte einer nachhaltigen „Due Diligence“-Prüfung für den Kauf einer Immobilie zu Privatanlagezwecken (den sog. ASSET DEAL) aufgelistet haben.

Gegenstände einer solchen „Due Diligence“ Prüfung sollten folgende Analysen sein. Klicken Sie einfach die Info-Button an:

Die private Käufersituation / Personal Due Diligence

Der Standort der Immobilie / Location Due Diligence

Der rechtliche Hintergrund / Legal Due Diligence

Die bautechnische Qualität / Technical Due Diligence

Die finanziellen Auswirkungen / Financial & Tax Due Diligence

Alle verfügbaren Erkenntnisse sind wichtig, denn davon hängt Ihre zukünftige Freude am Kauf maßgeblich ab.


Sinn und Zweck einer Prüfung ist es dabei, nicht das POSITIVE des Objektes hervorzuheben, sondern NEGATIVE Sachverhalte zur Grundlage von Entscheidungen zu machen, da etwaige Mängel selbstverständlich zu einer vertraglichen Berücksichtigung (z.B. Haftungsgrundlagen), Garantien oder Preisminderungen führen können.

Wenn Sie unsere folgenden Vorschläge zum Thema Immobilienkauf beherzigen, dann sollte eigentlich nichts mehr „schiefgehen“ können.

Anmerkung: Die Checklisten sind zwar umfangreich, aber natürlich können sie nicht alle Eventualitäten eines Immobilienkaufs abdecken. Die genannten Punkte können deshalb keinen Anspruch auf eine abschließende Vollständigkeit erheben.


Für Diejenigen, die beispielsweise aus zeitlichen, oder beruflichen Gründen nicht in der Lage sind, eine umfangreiche Objektprüfung selbst durchzuführen oder nicht auf den Erfahrungsschatz eines Experten verzichten wollen, bieten wir

- ein umfassendes MENTORING Programm an,

um Ihren Objekterwerb - als Ihr persönlicher Erkenntnisverstärker - optimal zu begleiten.



Mehr über unser MENTORING Programm erfahren Sie auf unserer Website, oder schreiben Sie uns eine Email !!



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