Financial & Tax Due Diligence - die finanziellen Auswirkungen
Immobilien kaufen ... aber mit der richtigen Prüfung der finanziellen Situation !!
Analyse der finanziellen Auswirkungen / Financial & Tax Due Diligence - Die nachfolgende Zusammenfassung gibt Ihnen diverse Kriterien für eine erste Einschätzung an die Hand, welche Schritte für Sie vor dem Erwerb einer Immobilie empfehlenswert sind.
Die finanzielle Komponente der Wohnungssituation hat einen maßgeblichen Einfluss auf den Erfolg Ihrer Investition !!
Überprüfen Sie hierzu die verschiedenen Daten, die mit Ihrer Wohnung und dem Gebäude in Verbindung stehen.
Am besten macht man dies, wenn man den einzelnen Ausführungspunkten Noten (von 1 bis 6) vergibt und einen Notendurchschnitt lokalisiert, wie dies auch in Schulen gemacht wird.
Checkliste - Zusammenfassung
| Sachverhalt | Prüfung | Gut | Mittel | Schlecht |
|---|---|---|---|---|
| Gemeinschaft - Rücklagen prüfen | Prüfung der Rücklagen (Eigenkapital) der Hauseigentümergemeinschaft o Höhe des Eigenkapitals der Gemeinschaft zum letzten Jahresabschluss o Ist die Gemeinschaft überschuldet? – Achtung: Es drohen sonst Sonderumlagen und es greift die selbstschuldnerische Haftung des Käufers für die anderen Miteigentümer, die sich den Zahlungen "widersetzen". o Anteil der Wohnung an den Rücklagen feststellen o Wurden Tausendstelanteile innerhalb der Gemeinschaft verändert und wurde dies auch grundbuchtechnisch erfasst? | |||
| Gemeinschaft - Rückstellungen prüfen | Prüfung der Rückstellungen (Verbindlichkeiten) der Hauseigentümergemeinschaft o Gibt es hierzu einen Prozess- oder Klagestand? o Sind Sanierungen noch nicht bezahlt worden? | |||
| Gemeinschaft - Sonderumlagen prüfen | Prüfung der Höhe zukünftig beschlossener Sonderumlagen der Hauseigentümergemeinschaft. o Für anstehende Renovierungen o Für anstehende Sanierungen o Für anstehende Instandhaltungsmaßnahmen o Für neue Projekte der Gemeinschaft | |||
| Gemeinschaft - Jahresprotokolle prüfen | Prüfung der letzten 3-4 Jahresprotokolle der Eigentümerversammlungen o Gab oder gibt es häufig Streit in der Gemeinschaft mit Folgekosten? o Sind etwa Klagen anhängig - Prozesskosten? | |||
| Gemeinschaft - Beschlüsse prüfen | Prüfung mit der Hausverwaltung ob bereits getroffene Beschlüsse schon durchgeführt wurden? o Wer bezahlt für bereits beschlossene Maßnahmen, die noch nicht durchgeführt sind? | |||
| Gemeinschaft - Wohngelder prüfen | Gibt es offene Wohngeldzahlungen in der Gemeinschaft und in welcher Höhe? | |||
| Wohnung - Erwerbspreis prüfen | Erwerbspreis der Wohnung mit Nebenkosten o Grunderwerbssteuer o Maklerhonorar o Notargebühren o Grundbuchkosten o Etwaige Kosten für Teilungserklärungen o Etwaige Finanzierungsvermittlungskosten o Höhe der Mieterkautionen (inkl. Verzinsung) o Gutachten von Sachverständigen | |||
| Wohnung - Reserven prüfen | Reserven für etwaigen Mietausfall des Mieters einkalkulieren o Bei Kündigung o Bei Mietminderungen | |||
| Wohnung - Grundstücksanteil klären | Klärung mit dem Wohnsitzfinanzamt des Erwerbers, welche Höhe für den Grundstücksanteil der Wohnung festgelegt wird (siehe Abschreibungen)? | |||
| Wohnung - Vermietung oder Selbstnutzung | Wird die Wohnung zur Vermietung oder zur Selbstnutzung erworben (siehe auch Abschreibungsmöglichkeiten).Bei einer Selbstnutzung kann die Immobilie nach ca. 3 Jahren steuerbefreit verkauft werden. | |||
| Wohnung - Baujahr prüfen | Baujahr des Gebäudes/Wohnung für Abschreibungssätze klären o 2% p.a. für Altbauten nach 1925 und Neubauten o 2,5% p.a. für Altbauten die vor 1925 errichtet wurden | |||
| Wohnung - Denkmalschutz prüfen | Prüfen ob das Gebäude unter Denkmalschutz w/Denkmalschutz AfA steht, da Sanierungen steuerrechtlich geltend gemacht werden können. o 9% p.a. die ersten 8 Jahre + 7% p.a. die letzten 4 Jahre (bei Vermietung) o 9% p.a. auf 10 Jahre für Selbstnutzer | |||
| Wohnung - Sanierungskosten prüfen | Höhe etwaiger Modernisierungs- und Sanierungskosten der Wohnung feststellen o für gleichmäßig verteilte Abschreibungen von 2-5 Jahren falls Modernisierungskosten kleiner oder gleich 15% der Anschaffungskosten betragen. o Falls größer 15% der Anschaffungskosten werden Sanierungskosten wie Anschaffungskosten abgeschrieben. | |||
| Wohnung - Einrichtungsgegenstände prüfen | Gibt es Einrichtungsgegenstände (z.B. Küche oder Möbel) die mit der Wohnung mitgekauft werden (siehe auch verminderte Grunderwerbssteuer)? | |||
| Wohnung - Mietvertrag prüfen | Mietvertrag prüfen; wird der Cashflow für den Schuldendienst der nächsten Jahre generiert? o Mietvertrag in Kopie einsehen o Eventuelle Zusatzvereinbarungen über Mietvertragserhöhungen einsehen o Höhe der Mietkaution & bisherige Verzinsung feststellen o Kontoauszüge über bisherigen Mieteingang prüfen o Höhe der Nettokaltmiete o Steht die Nettokaltmiete in Korrelation mit dem Mietspiegel? o Wie hoch sind Betriebs- oder Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters? o Ist die Miete eine Bruttomiete inkl. der Betriebs- und Nebenkosten? o Wann war die letzte Mieterhöhung? o Wie hoch war die letzte Mieterhöhung? o Können die Betriebs- und Nebenkosten - gemäß Mietvertrag - separat erhöht werden? Achtung: Es gibt Altmietverträge die eine Erhöhung ausschließen. o Ertragswert p.a. anno errechnen (Nettokaltmiete*12) und in Bezug zu den Finanzierungskosten (Zins- und Tilgung) setzen o Etwaige Mietminderungen der letzten 3 Jahre klären | |||
| Wohnung - Jahresabrechnungen prüfen | Jahresabrechnung der Wohnung der letzten 2 Jahre einsehen o Höhe des Wohngeldes errechnen, welches nicht auf den/Mieter umgelegt werden kann o Sonstige nicht auf den/die Mieter umlegbaren Nebenkosten identifizieren o Gab es offene Posten, weil Wohngelder nicht bezahlt wurden? o Sind gewisse Schulden noch nicht bezahlt und weshalb? | |||
| Wohnung - Wirtschaftsplan prüfen | Aktuellen Wirtschaftsplan der Wohnung einsehen o Höhe de Wohngeldes o Höhe der nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten identifizieren. |
Denken Sie daran: Sinn und Zweck einer Prüfung ist nicht das POSITIVE des Objektes hervorzuheben, sondern NEGATIVE Sachverhalte zur Grundlage von Entscheidungen zu machen, da etwaige Mängel natürlich zu einer vertraglichen Berücksichtigung, Garantien oder Preisminderungen führen können.
Anmerkung: Die Checklisten sind zwar umfangreich, aber natürlich können sie nicht unbedingt alle Eventualitäten eines Immobilienkaufs abdecken. Die genannten Punkte können deshalb keinen Anspruch auf abschließende Vollständigkeit erheben.
