MENTORING - Den Input Ihrer Ressourcen schonen

Eine gute Beratung erhoffen sich alle potenziellen Käufer von den anbietenden Maklern einer Immobilie. Als neutraler Vermittler sollten Makler, gerade deshalb, in keinem Abhängigkeitsverhältnis zu Verkäufern stehen.

Dennoch kann die Wunschvorstellung von Neutralität schnell getrübt sein. Tatsächlich bilden sich - bei dem einen oder anderen Makler - relativ schnell intrinsische Interessenskonflikte heraus.

Diese entstehen üblicherweise bei der Akquise von Objekten, falls Makler gegenüber ihren Auftraggebern, unrealistisch hohe Vorstellungen der zu erzielenden Preise und kurze Vermarktungszeiträume in Aussicht stellen, bzw. gestellt haben.

Dies ist natürlich kein Zufall, sondern eine bewusst gewählte Strategie, da die Zahl der Makler seit der Finanzkrise sprunghaft angestiegen ist.

Der "Klondike-Goldrausch" der letzten Jahre hat zu einer wachsenden Schar von Mitbewerbern bei Vermittlungen geführt, weshalb manche Makler nur noch auf diese Weise ihre Aufträge „an Land ziehen können“.

Das Problem: Unrealistische Versprechungen erwecken hohe Erwartungen.

Um „Kompetenz“ zu beweisen, wird der Makler nun konsequenterweise ALLES versuchen, um diesem wachsenden Erwartungsdruck gerecht zu werden. Sollten sich die „Versprechungen“ als leere Worthülsen erweisen, könnte der Makler seinen so gewonnen Auftrag auch schnell wieder verlieren.

Um dieser „Schmach“ zu entgehen, wenden einige Makler dann gerne den „Zaubertrick“ von garantierten Verkaufspreisen an. Dabei wird beispielsweise dem Verkäufer einer Immobilie ein vorab garantierten Verkaufspreis versprochen.

Das Angebot lautet: Sollte ein versprochener Preis (weshalb auch immer) nicht erzielt werden können, erhält der Verkäufer in Regel 1/3 der Maklerprovision (oder 1 % der Verkaufssumme) als Sanktionszahlung vom Makler zur Kompensation falscher Versprechungen.

Anmerkung: Dass es sich hierbei um „versteckte“ Kickback-Provisionen handelt, welche die zu zahlenden Grunderwerbssteuern mindern (es handelt sich also streng genommen um ein Steuerdelikt) wird natürlich nicht erwähnt.

Es dürfte außer Zweifel stehen, dass die Erfüllung der Erwartungshaltung zu einer subtilen Abhängigkeit des Maklers führt und in einem klassischen Zielkonflikt der gebotenen Neutralitätsvorgabe endet.

Es gehört zum natürlichen Geschäftsgebaren aller Vermittler (nicht nur der im Immobilienbereich), dass die Vorzüge ihrer Produkte „überzogen“ dargestellt und etwaige Risiken gerne „verharmlost“ oder schlicht ausgeblendet werden.

Potenzielle Käufer dagegen sind meist Laien der Materie "Immobiliensektor" und tun sich oft schwer diverse Sachverhalte objektiv richtig zu bewerten. Es dürfte daher vollkommen normal sein, dass ein Laie gegenüber der Erfahrung von Maklern meistens das Nachsehen hat.

Zwar wird ein guter Makler mit ausgeprägtem „Berufsethos“ aus seinem Erfahrungsvorsprung keinen Vorteil ziehen wollen, aber was passiert, falls das vermittelnde „Gegenüber“ ein reiner „Verkäufermakler“ ist und lediglich seine eigenen Interessen verfolgt?

Für Privatinvestoren dürften Immobilien das kapitalintensivste Anlagegut repräsentieren, weshalb es vor jedem Verkauf oder Erwerb sinnvoll ist eine gebotene Sorgfalt walten zu lassen.

Letztendlich geht es um die Schonung Ihrer Ressourcen.

Um reinen „Verkäufermaklern“ die Stirn zu bieten ist es also durchaus hilfreich eine „Aufrüstung“ von Wissen auf Investorenseite zu verfolgen, um sich selbst und den Markt vor ungewollten „Auswüchsen“ zu schützen.


Ein Verweis auf den Skandal der sogenannten Schrottimmobilien (Mitte der 90er Jahre), oder die Banken- und Finanzkrise (ab 2008), zeigt beispielhaft, welche gesellschaftlichen Probleme der „ungezügelten Klondike-Gier“ von Vermittlern und dem mangelhaften Wissen auf der Investorenseite entspringen können.

Denken Sie daran: So schön die Beschreibungen und Erklärungen auch anmuten wollen, so können grundsätzlich

alle Wohnungen und/oder Gebäude direkte oder indirekte Mängel aufweisen, die es zu beheben oder zu klären gilt, und

alle Immobilien benötigen (wie ein KFZ) einen kontinuierlichen Unterhalt, Pflege und Instandhaltung.

Die berechtigte Frage: Was können Sie TUN, um als potenzieller Immobilienkäufer etwaige Probleme zu minimieren und Ihre FREUDE am Erwerb zu maximieren?

Nun, Sie können vor einem Erwerb selbstverständlich Vorsorge betreiben, indem Sie das zum Verkauf stehende Objekt technisch und rechtlich ausgiebig durchleuchten.

Diesbezüglich können Sie

Ihr eigenes Wissen potenzieren, indem Sie sich in geeignete Literatur einlesen,

Mitglied in einem Eigentümerverband (z.B. Haus & Grund) werden,

diverse Seminare belegen,

einen Sachverständigen (z.B. Bauherren-Schutzbund e.V.) für ein technisches Gutachten beauftragen, und/oder

einen Rechtsanwalt die rechtlichen Komponenten

überprüfen lassen.

Um sich adäquat zu informieren, werden Sie auf jeden Fall Zeit und Geld investieren müssen. Nur so können Sie wirklich sicher sein, dass Ihr Traumobjekt nicht nachträglich zu einem Albtraum werden kann.


Im Vergleich zu den o.g. Alternativen können Sie andererseits auch vom Fachwissen eines Experten der Immobilienbranche profitieren, der sich ohne Interessenskonflikte einer etwaigen Einschätzung vollumfänglich annimmt und Ihr Wissen um die zu erwerbenden Projekte potenzieren hilft.

Ihr Vorteil:

Statt mehreren Ansprechpartnern, gibt es nur einen Einzigen, der Ihnen bei dem notwendigen Wissenstransfer in Sachen Transparenz kompetent zur Seite steht.

Ziel unseres MENTORING-Programm ist es,

dass fachliches Erfahrungswissen an unerfahrenere Personen (sogenannte Mentees) des Metiers weitergegeben wird,

um die die erkenntnisverstärkende Entwicklung von Information bei potenziellen Käufern maßgeblich zu stärken.

Denken Sie daran: Ein Wissensvorsprung kann einen erheblichen Beitrag zur Schonung Ihrer Ressourcen leisten.

Die Begriffsabgrenzung eines Mentors im Vergleich zu einem Coach

Im Unterschied zum gemeinen Coach ist ein Mentor nicht lediglich theoretisch vorgebildet, sondern verfügt über einen erheblichen Erfahrungsvorsprung in der Branche.

Diesbezüglich kann eine MENTORING Aufgabe im Immobilienbereich nicht von einem gewöhnlichen Makler begleitet werden.

Dieser Sachverhalt erfordert eine gesonderte Erfahrung, die man am besten im Bereich von komplexen Projektierungen (über Jahre hinweg) gesammelt hat, wenn das Suchen und Auffinden von sogenannten „Dealbreakern“, als Haftungsgrundlagen bei einem möglichen Erwerb, zur zweiten Natur geworden ist.

In Konsequenz stärken diese Maßnahmen die Transparenz an Entscheidungsgrundlagen und schaffen - idealerweise - den Nährboden für die wichtige Berücksichtigung etwaiger Mängel in Verträgen, bei Garantien oder möglichen Preisminderungen.

Es kann für Käufer also durchaus lohnenswert sein, einen MENTOR als Fachmann in Immobilienfragen zu beauftragen.

Ein kleiner Blick auf unser Leistungsportfolio in Sachen MENTORING zeigt, was WIR für Sie TUN können:

können WIR ?

Unseren Service bieten wir für die Landeshauptstadt München und den Großraum München (z.B. Ammerseeregion & Augsburg) in einem Radius von ca. 50KM an.

Ein kleiner Blick auf unser Leistungs-Portfolio in Sachen Mentoring zeigt, was WIR für Sie TUN können:

Seit dem Jahre 2001 betreuen und begleiten wir durchgehend die PROJEKTIERUNG von Mehrfamilien-Altbauten der gewerblichen Wohnraumumwandlung in der Landeshauptstadt München.

Hierbei sind wir bereits in der Entwicklungsphase der Projekte präsent,

analysieren den Markt, die Lagen und schätzen die rechtlich/technischen Potenziale der Objekte zuverlässig ein,

begeben unsere Meinung zum baulichen Zustand der Bestandsobjekte und ziehen u.U. Sachverständige hinzu,

stehen unseren Auftraggebern jederzeit beratend und koordinierend in der rechtlich/technischen Ausgestaltung der Objekte zur Seite und

übernehmen die vollumfängliche Vermarktung der Objekte.

Diesbezüglich können wir also mit Fug und Recht behaupten, dass unsere Kernkompetenz im Bereich der Mängelanalyse und vermarktungstechnischen Optimierung zur adäquaten Einschätzung von Altbauten angesiedelt ist.

Gerade die richtige Einschätzung von Altbauten (deren Mängel und Optimierungspotenzial) dürfte die wohl beste Schulung im Umgang mit Transparenz bei Immobilien sein.

Tatsächlich weisen die wenigsten Makler dieses jahrelange Know How auf.

Auf einem NENNER gebracht:

Wir wissen es "zwickt" !!

Was sind wir nicht?

Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen. Wir sind keine Gutachter, Rechtsanwälte oder Architekten, obwohl wir natürlich jederzeit diverse Experten vermitteln können.

Diesbezüglich ist unsere Tätigkeit KEINE Gutachtertätigkeit, sondern eine reine Erkenntnisverstärkung unserer Kunden.

Wir transferieren WISSEN für TRANSPARENZ.

tun WIR ??

Mit unserem MENTORING Programm können Sie

bei einem potenziellen Erwerb Ihrer Immobilie, von

unserer umfangreichen Erfahrung profitieren, indem wir

als Ihr persönlicher ERKENNTNISVERSTÄRKER bei einem Kaufentscheidungsprozess fungieren.

Mit unseren Tätigkeiten

analysieren wir für Sie die Mikro- und Makrolage Ihres Wunschobjektes und evaluieren diese,

schätzen („Desk Research“) die rechtlich allgemeine Ausgestaltung und Zusammenhänge beim Kauf einer Immobilie subjektiv adäquat ein,

evaluieren die finanziellen Implikationen Ihres Engagements,

geben Ihnen gezielte Hinweise, auf welche technischen Dinge bei einer Besichtigung besonders zu achten ist, oder

erheben diese Informationen in Ihrem Auftrag auch bei einer Besichtigung vor Ort („Field Research“).

Mit unserem effektiven Immobilien-Controlling stehen wir Ihnen jederzeit (auch telefonisch) gerne zur Verfügung, um Ihre Transparenz, als Entscheidungsgrundlage, beim Immobilienkauf zu maximieren.

Durch die von uns zur Verfügung gestellte „Dashboard“-Information erhalten Sie die notwendigen Daten zur Übersicht und Kontrolle über den beabsichtigten Kaufprozess.

Unser „Dashboard“ besitzt eine interaktive Cockpit-Funktion, die alle relevanten Daten zusammengefasst präsentiert. Das „Dashboard“ selbst besteht aus einer interaktiven PDF Datei, die wir Ihnen – nach unserer Analyse – an die Hand geben.

Unser Hauptaugenmerk beruht hierbei auf den besonders positiven und negativen Aspekten der einzuschätzenden Immobilie.

Aufgrund unserer Erfahrung im Altbausektor sind wir geradezu prädestiniert für das „Aufspüren“ von sogenannten „Dealbreakern“, da uns die kleinen und großen Mäkel im Erfahrungsprozess mit Immobilien über die Jahre stets begleitet haben.

Wichtig zum Verständnis dürfte sein, dass der/die sogenannten „Dealbreaker“ nicht den Erwerb unmöglich machen sollen, sondern klare, nachvollziehbare Haftungsgrundlagen etablieren könnten.

Diese Info kann dann vielmehr dazu eingesetzt werden, dass etwaige Mängel

eine adäquate Berücksichtigung in Verträgen,

bei Garantien oder

möglichen Preisminderungen

finden.

Letztendlich geht in diesem Fall um die Schonung Ihrer persönlichen Ressourcen und Sie können SICHER sein, dass Ihnen kein "Verkäufer"-Makler ein „X“ für ein „Y“ vormachen kann.

Wie gestaltet sich ein MENTORING Programm mit uns?

Falls Sie ein Immobilien-Objekt erwerben wollen,

Objekt und Lage verheißungsvoll erscheinen,

aber mit dem Makler „Bauchschmerzen“ bekommen,

weil Sie seine Information über das Objekt für nicht transparent genug erachten,

oder gar seine Kompetenz „anzweifeln“,

dann sollten Sie uns definitiv kontaktieren.

Im Rahmen eines MENTORING-Dienstleistungsvertrages erstellen wir für Sie unsere „Due Diligence“ Einschätzung (kein Gutachten) über das zu erwerbende Objekt, indem sie uns zuerst

alle Unterlagen (z.B. Exposé, Grundbuchdaten, Teilungserklärung, Nachträge zur Teilungserklärung, Mietverträge, Protokolle, Wirtschaftsplan, Kaufvertragsentwurf, etc.) des Objektes für einen Desk Research zur Verfügung stellen.

Anmerkung: Bitte klären Sie im Vorfeld mit dem vermittelnden Makler, dass Sie die zur Verfügung gestellten Unterlagen zu Prüfungszwecken an Dritte weiterreichen dürfen bzw. können.

Daraufhin erhalten Sie von uns, eine erste Einschätzung über das Objekt. Ebenso sind wir gerne bereit das Objekt bei einer Besichtigung (Field Research) selbst in Augenschein zu nehmen.

Im Anschluss erhalten Sie von uns eine interaktive Dashboard PDF, mit unserer subjektiven Einschätzung über die besonders positiven und negativen Aspekte des Objektes.

Zudem erhalten Sie gute Tipps, welche speziellen Punkte bei den anstehenden Verkaufsverhandlungen unbedingt angesprochen werden sollten. Selbstverständlich haben Sie mit uns auch jederzeit einen kompetenten Ansprechpartner zur Hand.

Unser Ziel ist die Schonung Ihrer einzusetzenden Ressourcen, indem Sie letztendlich einen adäquaten Erwerbspreis für Ihre Immobilie, durch die Nutzung unseres Mentoring Programms, entrichten.

Leider können auch wir unsere Services nicht unentgeltlich anbieten.

Für unsere umfangreiche Dienstleistung stellen wir einen Pauschalbetrag von Euro 500,-- (Inkl. gesetzl. Mehrwertsteuer von 19%) in Rechnung, auch wenn Sie das Immobilienobjekt letztendlich nicht erwerben sollten.

Falls Sie das Objekt doch kaufen, würden wir gerne eine einfache Kopie des Kaufvertrages durch das Notariat erhalten, was wir auch so in unserem Dienstleistungsvertrag festhalten.

Sollte sich (aufgrund unserer Tätigkeit und Informationen) ein reduzierter Kaufpreis ergeben, stellen wir Ihnen ein Honorar in Höhe von 10% des Differenzbetrages (zwischen Exposé und Kaufvertrag) unter Anrechnung des o.g. Pauschbetrages in Rechnung.

Beispiel:

Sie wollen eine Wohnung in München für Euro 400.000,-- erwerben. Durch die Tätigkeit unseres Mentoring Programms reduziert sich der Erwerbspreis auf ca. Euro 370.000,--.

Für die erzielte Differenz von Euro 30.000,-- erstellen wir eine Honorarrechnung über 10 % dieser Differenz in Höhe von Euro 3.000,-- (inkl. Umsatzsteuer von 19%), wobei die Pauschalsumme von Euro 500,-- bereits darin enthalten und verrechnet ist.

Konkret bedeutet dies, dass wir NUR dann an einer Erwerbs-Operation verdienen, falls sich eine Ersparnis für unsere Kunden einstellt.

Unsere Interpretation von Fairness bedeutet, dass die angebotenen Services nachhaltige Werte erzielen.

Anmerkung: Der Pauschalbetrag selbst ist kein Verdienst, sondern dient in seinem Umfang nur zur Deckung der entstandenen Kosten unsererseits.

Ziel unser Tätigkeiten ist selbstverständlich die Minimierung und Schonung Ihrer persönlichen Ressourcen im Einklang einer WIN-WIN-Situation der geschäftlich involvierten Parteien.

Nutzen Sie den beigefügten QR-Code, um unsere Ansprech-Daten direkt in Ihre Smartphone-Kontakte zu übernehmen: