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Immobilien und der Big-Mac-Index

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Lassen sich Immobilien Objekte anhand des "BIG-MAC-Index" bewerten ??


Es ist in Deutschland wesentlich schwieriger - als gemeinhin angenommen - Vermögen anzusparen. Zukünftig werden Kontrolle des angesparten Vermögens und Transparenz der potenziellen Anlagen immer wichtiger. Der BIG-MAC-Index hilft Licht in das Dunkel der Geldentwertung zu bekommen.



Die Einwohnerzahl Deutschlands betrug zum Jahresende 2016 ca. 82,67 Millionen Menschen, aufgeteilt auf ca. 40,96 Millionen Haushalte.

Rund 75 % dieser 40,96 Millionen Haushalte sind lediglich Ein- oder Zweipersonenhaushalte und dies mit wachsender Tendenz.

Gemäß einer Einkommens-Studie (Erhebung der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe - EVS) des Statistischen Bundesamtes erzielen ca. 13-14% aller Haushalte in Deutschland ein monatliches Nettoeinkommen von größer/gleich Euro 5.000,--.

Die Spitzengruppe des höchsten Einkommensintervalls von größer/gleich Euro 60.000,-- netto per anno ist demnach relativ schwach besetzt.

Die Mehrheit der Deutschen verfügt über weniger als Euro 20.000,-- netto per anno


Für die restlichen ca. 86-87% aller Haushalte gestaltet sich der Nettoverdienst wesentlich bescheidener, als man zunächst annehmen würde.

Tatsächlich verfügt die Hälfte aller Haushalte (also ca. 20,48 Mio.) über ein monatliches Nettoeinkommen von kleiner/gleich Euro 2.600,--, wobei 2/3 dieser Einkommensgruppe zwischen Euro 1.300 und 2.600,-- beziehen.

Umgerechnet auf die Anzahl der Personen, die in den bundesdeutschen Haushalten leben, bedeutet dies, dass die Mehrheit der Deutschen von (grob geschätzt) ca. Euro 1.700,-- netto im Monat, oder ca. Euro 20.000,-- im Jahr "lebt".

Wenn man die Lebenshaltungskosten und den privaten Konsum herausrechnet, dürfte am Monatsende bei den meisten Haushalten nicht allzu viel übrig bleiben.

Sparen dürfte deshalb - auch in Deutschland – für einen Großteil ein nicht ganz einfaches Unterfangen sein und ist sicherlich mit diversen Entbehrungen verbunden.

Aufgrund dieser Zahlenverhältnisse verwundert es allerdings, dass das Statistische Bundesamt jedem Haushalt (zumindest statistisch gesehen) ein Nettogeldvermögen von ca. Euro 45.700,-- attestiert, welches – gemäß der Bundesbank – zu ca. 80 % in Lebensversicherungen, Wertpapieren und sonstiges Anlagen bei Banken steckt.

Weltmeister - zumindest beim Sparen


Demnach scheinen die Deutschen also tatsächlich wahre Weltmeister im Sparen zu sein. Zumindest ist die Kultur der Bevölkerung zur konservativen Vermögensbildung außerordentlich ausgeprägt.

Das gesparte Vermögen wird entweder als „Notgroschen“ für unvorhergesehene Ereignisse (Krankheit, Arbeitslosigkeit, unerwartete Reparaturen, etc.), für größere Ausgaben (neues Auto, Urlaubsreisen, Hauskauf, etc.) und/oder zur Altersvorsorge genutzt.

Das "Shangri-La" der Berater


Vor diesem Hintergrund ist es auch verständlich, dass es eine fast industriell anmutende Branche von Anlage- und Vermögensberater gibt, die an diesem „Kuchen“ partizipieren wollen.

Natürlich ist es sinnvoll, dass Vermögen in diverse Anlagen investiert wird, da niedrige Sparzinsen und Inflation Geldwerte kontinuierlich schrumpfen lassen.

Der große Vorteil des Sparens mittels Anlage und Zinseszins ist die „Erhöhung“ des eigenen Vermögens und man nimmt das „wahre“ Ausmaß einer massiven Geldentwertung nicht mehr aktiv wahr.

Für die Anlagebranche ist es nützlich zu wissen, dass die meisten Sparer - je nach Lebensalter - einem sogenannten „Terrassen- oder Kaskadenmodell“ abnehmender Liquidität folgen.

Hierbei „arbeitet“ man sich quasi von kurzfristigen zu den langfristigen Sparformen voran, indem Geld – ganz konservativ - von einem einmal ausgeglichenen Giro- oder Tagesgeldkonto über Anleihen und Rentenfonds hin zu Aktien, Immobilien oder sonstigen Sachwerten (z.B. Gold, Kunst, etc.) fließen.

„Kluge“ Anlagestrategen - beispielsweise bei Banken – nutzen diese Kaskadenkultur der deutschen Vermögensbildung und die Verbreitung permanenter Angst um das „liebe“ Geld zeitlich-taktisch sehr geschickt, indem bewusst darauf geachtet wird, wann man als Kunde „reif“ für ein anständiges Strategiegespräch wäre.

Meistens geht es den Beratern (die nur „Ihr Bestes“ wollen) allerdings darum, die angesparte Liquidität der Anleger den Profis am Kapitalmarkt zu überlassen, ohne die Verantwortung dafür zu übernehmen.

Selbstverständlich steht hierzu ein ganzes Arsenal nützlicher Möglichkeiten bereit:

Anleihen und Obligationen am Rentenmarkt, Unternehmensanteile am Aktienmarkt, coole Fonds diversester Investmentgesellschaften, oder doch lieber gleich Private Equity und Venture Capital?

Sachanlagen wie Immobilien oder Gold wären sowieso eher ein „Spielplatz“ für Spießer und ältere Menschen.

Die berechtigte Frage dürfte allerdings sein, ob es tatsächlich sinnvoll ist, die Kontrolle und Verantwortung über das mühevoll Angesparte (gemäß dem ehemaligen Slogan einer vormals deutschen Großbank – „Leben Sie. Wir kümmern uns um die Details“ -) aus der Hand zu geben?

Zwar ist gegen eine anständige Beratung nichts auszusetzen, dennoch sinkt die wertschöpfende Tätigkeit der „boni-getriebenen“ Branche mit zunehmender Transparenz im Markt erheblich, die durch das Internet vorangetrieben wird.

Denken Sie daran: Auch der beste Berater (auch wenn er ein Roboter sein sollte) ist der „Kaffeesatzleserei“ nicht mächtig und jede Investition wird stets mit unternehmerischen Risiken behaftet sein.

Kurzum: Nehmen Sie das Ruder der Verantwortung über ihr Erspartes in die eigenen Hände, denn die Vielfalt der Information im Netz ist mittlerweile so mächtig, dass Sie schnell Ihr eigenes Bild machen können.

Ein sehr nützliches Tool aus dem Netz ist beispielsweise der sogenannte BIG-MAC-Index, um die tendenzielle Wertigkeit von diversen Investitionen zu überprüfen.

Das renommierte, britische Wirtschaftsmagazin "THE ECONOMIST" ermittelt seit 1986 weltweit und jährlich die durchschnittlichen Preise für die BIG MAC's von McDonalds, und betitelt die Ergebnisse als BIG-MAC-Index-Data

Da sich der BIG MAC in den letzten Dekaden überhaupt NICHT verändert hat (es werden immer noch die gleichen Bestandteile und Zutaten dafür verwendet), bietet er über die Jahre hinweg

- eine wunderbare Vergleichbarkeit für das KAUFKRAFTNIVEAU zwischen den einzelnen Ländern in denen BIG MACS verkauft werden, und andererseits

- lassen sich INFLATIONÄRE TENDENZEN und KAUFKRAFTVERLUSTE exzellent nachvollziehen.

Übertriebene Euphorie ist zunächst nicht angebracht, denn der BM-Index ist lediglich eine Ansammlung von Zahlen. Um daraus etwas "sinnvolles" konstruieren zu können, muss man sich bereits im Vorfeld überlegen, welche Art von Ergebnis man dabei verfolgt.

Kann der BM-Index bei der Beurteilung von Investitionen hilfreich sein?


Wir haben hierzu folgende Überlegungen angestellt:

Mit einem praktischen Beispiel aus der realen Welt der Münchner Immobilien lassen sich die Möglichkeiten des Index leicht illustrieren. Die Auswahl der Berechnungen entspringt allerdings unserer subjektiven Perspektive über den Einsatz der Indexzahlen.

Wir gehen allerdings davon aus, dass die Index-Berechnung auch zur Analyse anderer Investitionsbereiche genutzt werden kann.

Wenn man in den Jahresbericht des Münchner Gutachterausschusses von 1988 blickt, erkennt man, dass der Quadratmeterpreis, zum Kauf einer vermieteten Wohnung in Schwabing, schon damals bei erstaunlichen DM 3.000,-- p/m² lag.

Heutzutage werden für derartige Objekte, einer solchen Lage, Einstiegspreise von ca. Euro 6.500,-- p/m² (in DM: Euro 6.500,-- * 1,95583 = DM 12.713,--) ausgewiesen.

Eine Gegenüberstellung beider Werte in DM, weist - rein rechnerisch - eine Differenz (12.713 – 3.000 = 9.713/3.000) von 323 % für die letzten ca. 28-30 Jahre aus.

Zwar stimmt die mathematische Berechnung, aber welche Aussagekraft besitzt diese Zahl hinsichtlich der tatsächlichen Wertsteigerung?

Haben sich die Immobilienpreise in München Schwabing tatsächlich vervierfacht, oder ist lediglich die Wertigkeit unserer Kaufkraft derart dramatisch gesunken?

Möglicherweise hilft der BIG-MAC-Index Licht in das Dunkel dieser Zahl zu bringen?


Im Jahre 1988 musste man in Deutschland für den BIG MAC ca. DM 4,10 auf die Ladentheke legen. 2016 wurden für den gleichen Burger - durchschnittlich - Euro 3,59 (DM 7,02) verlangt, was einer Teuerung (in DM) von etwa 71 % entspricht.

Ohne nun konkret auf die Konversion von DM zu Euro einzugehen, ergibt sich im puren Vergleich beider Einheiten ein Koeffizient (4,10/3,59) von 1,142 DM/Euro.

Dieser DM/Euro-Koeffizient ist für Vergleiche sinnvoll, falls man bekannte Werte (Preise) von 1988 und 2016 direkt gegenüberstellen möchte, da sich aktuelle Euro-Preise bei einer Multiplikation mit dem Koeffizienten (Euro*DM/Euro) herauskürzen lassen.

Welche Bedeutung kann dies haben?

Nehmen wir eine fiktive Schwabinger 3-Zimmer-Wohnung mit 100 m², die z.B. 2016 (zum Datum des letzten BM-Index) für einen Preis von ca. Euro 650.000,-- (6.500,-- p/m²) veräußert wurde.

Wenn wir diesen fiktiven Kaufpreis von Euro 650.000,-- mit unserem Koeffizienten von 1,142 (4,10/3,59) multiplizieren (wird die Eurowährung herausgekürzt), weshalb sich ein hypothetischer DM Kaufpreis von heute in Parität zur Kaufkraft von 1988 ergäbe:

In diesem Fall würde die Berechnung (650.000 Euro * 1,142 DM/Euro) zu einer Parität im Kaufpreis von DM 742.300,-- führen.

Wie bereits erwähnt, wurden 1988 in München Schwabing etwa DM 3.000,-- p/m² für vergleichbare Mietobjekte gezahlt, was einem damaligen Erwerbspreis (100 m² * 3.000,--) von ca. DM 300.000,-- entspricht.

Wenn wir richtig gerechnet haben, so erlaubt uns der BIG-MAC-Koeffizient nun eine direkte Gegenüberstellung, indem man den heutigen (2016) DM Preis mit dem damals angenommenen DM Preis der Wohnung vergleicht:

(742.300 - 300.000 = 442.300)
Die Kaufpreisdifferenz von DM 442.300 weist im Verhältnis zu 1988 nun eine Steigerung (442.300/300.000) von ca. 147 % aus, statt der oben erwähnten 323 %.

Soll man den Big-Mac-Index ernst nehmen ??


Wenn man den BIG MAC Index ernst nehmen sollte, dann weist diese Zahl (von 147 %) eine inflationsbereinigte und relative Wertsteigerung der Immobilie von ca. 3,28 % per anno (Zins- und Zinseszins) in den letzten 28-30 Jahren aus.

Im direkten Vergleich gab es in Deutschland (durchschnittlich) folgende approximativen Werte zu erzielen:

Festgeld: Von 1993 bis 2013 = 2,80 %, Sparbuch: Von 1993 bis 2013 = 1,47 %, 10-jährige Bundesanleihe: Von 1997 bis 2013 = 3,75 %.

Wie sieht es nun mit dem angesprochenen Kaufkraftverlust der Währung aus?

Da Quadratmeterpreise griffiger zu handhaben sind als Erwerbspreise, macht es Sinn den normiert errechneten DM Kaufpreis von 2016 umzurechnen. Hierbei ergäbe sich (742.300/100) ein Quadratmeterpreis von ca. DM 7.423,--.

Im Vergleich zu dem 2016 fiktiv entrichteten Quadratmeterpreis von Euro 6.500,-- begibt die DM/Euro Konversion (also Euro 650.000/100 = Euro 6.500 * DM 1.95583) einen heutigen DM-Quadratmeterpreis von ca. DM 12.713,-- p/m².

Die Differenz beider DM m² Werte (DM 12.713 minus DM 7.423 = DM 5.290) entspräche einem REALEN Kaufkraftverlust in Höhe von DM 5.290,-- p/m².

Die ins Verhältnis gesetzten Werte (ermittelte Differenz zu dem normierten DM Erwerbspreis) ergeben einen relativen Substanzverlust der Kaufkraft (DM 5.290,-- / DM 7.423,--) von 71,20 %.

Dieser Wert entspricht einer Negativverzinsung (einem Substanzverlust) von durchschnittlich ca. 1,97 % per anno (Zins- und Zinseszins) während der letzten 28-30 Jahre.

Das ist insofern interessant, da diverse Charts im Netz eine durchschnittliche Inflation in Deutschland von ca. 1,54% während der letzten 20 Jahre (1993 – 2013) attestieren. Gemäß dem Statistischen Bundesamt wurde für den Zeitraum von 1988-2012 eine Inflationsrate in Deutschland von ca. 58 % festgestellt.

Zwar sind die Zahlen nicht deckungsgleich, aber sie verweisen in die gleiche Richtung. Möglicherweise steht der BM-Index der Realität sogar näher, als der Warenkorb?

Es gibt daher gute Gründe für die Annahme, dass der BIG-MAC-Index eine durchaus verlässliche Größe für Wertsteigerungen und -verluste von Investitionsobjekten darstellt, ohne dass man hierzu die Zahlen des Statistischen Bundesamtes bemühen müsste.

Was unser fiktives Beobachtungsobjekt in Schwabing betrifft, können wir nun anhand dieser Daten noch überprüfen, ob der Verkaufspreis von 2016 eine Über- oder Unterdeckung gegenüber dem Schätzpreis von 1988 aufweist.

Hierzu muss man lediglich den DM Preis von 2016 (DM 1.271.289,--) mit der Gegenzahl des Substanzwertverlustes ((100 – 71,20)/100) multiplizieren:

Die Multiplikation des DM Preises von 2016 mit der Gegenzahl des Substanzverlustes (DM 1.271.289 * 28,80/100) ergibt demnach einen Wert von DM 366.131,--, was eine paritätische Differenz von DM 66.131,-- im Vergleich zum Schätzpreis von 1988 liefert.

In Summe bedeutet dies schlichtweg, dass man für die Schwabinger Wohnung im Jahre 2016 lediglich ca. 22 % mehr an Wertigkeit entrichtet hat, als im hypothetischen Vergleichsjahr 1988.

Es zeigt sich am Beispiel der Schwabinger Wohnung, dass Immobilien in guten Lagen mit einer extremen Wertbeständigkeit und Substanz ausgestattet sind und Wertsteigerungen eigentlich nur durch Kaufkraftverluste der Währung entstehen.

Hätte man den geschätzten Erwerbspreis von 1988 in einem Sparstrumpf (ohne Anlage und Zinsen) versteckt, so würde man heute dafür gerade einmal ca. Euro 86.400,-- an Wertigkeit von 1988 besitzen.

Genau betrachtet dürfte ein Käufer im Falle des Beispiels sogar weniger für die Immobilie bezahlt als im direkten Vergleich zu 1988, da so manches Gebäude mittlerweile komplett saniert (Dach, Fassade, Treppenhäuser, Innenhof, etc.) wurde.

Das dies beileibe kein mathematisches Zufallsprodukt ist, illustriert folgendes Beispiel:

Hierzu benutzen wir heutige Verkaufspreise, konvertieren diese in DM und multiplizieren mit der Gegenzahl des BIG MAC Substanzverlustes:

Benzinpreis: Superplus heute ca. Euro 1,50 p/L – Wert in DM heute: ca. DM 2,93 p/L - prognostizierter BM-Wert 1988 in DM: ca. DM 0,84 – tatsächlich, durchschnittlicher Benzinpreis 1988 in DM: DM 0,91.

Tatsächlich bezahlen wir heute an der Zapfsäule ca. 7,69 % weniger für den Liter Benzin, als im Vergleichsjahr 1988.

Natürlich kann man noch andere diverse Beispiele anführen, aber Sie werden feststellen, dass Sie nie ganz falsch damit liegen werden.

Aber zurück zu den Immobilien:

Für Makler, wie auch für potenzielle Kunden kann unser Berechnungsansatz des BIG-MAC-Index eine sehr gute Grundlage sein, um die Preise von Immobilien richtig einzuschätzen.

Zudem verdeutlicht der Index, dass es derzeit (trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise) keine Tendenz zu „Blasen“ im Münchner Immobilienmarkt gibt. Hierzu müsste eine vergleichbar massive Überwertung bzw. Überdeckung vorliegen.

Ganz besonders wichtig ist der Index dann, falls man beabsichtigt Immobilien außerhalb der Bestlagen (z.B. in der Peripherie) zu erwerben. Sollte die Indexwertigkeit eine erhebliche Überdeckung (beispielsweise im Vergleich zu 1988) aufweisen, so sollte man am besten seine Finger davon lassen.

Es dürfte erkennbar sein, weshalb es durchaus interessant sein kann das mühevoll Ersparte in Immobilien zu investieren.

Hat Sie die Index-Berechnung und Information überzeugt?

Ein weiterer Big-Mac-Index Vergleich mit anderen Werten macht die Vorzüge der Immobilien (mit Ausnahmen) sogar noch einmal besonders deutlich!

Hätte man im Jahre 1988 beispielsweise Aktien aus dem DAX, NASDAQ100 (ohne Zurechnung der Dividendenausschüttungen) erworben, so würde sich – gemäß Index - folgende Gemengelage der Parität zu 1988 darstellen:

Aktien:

- Daimler im Jahre 1988: Kurswert ca. DM 71,-- p/Aktie, durchschnittlicher Kurswert heute ca. Euro 65,-- oder DM Konversion DM 127,12, normierter DM Wert heute: DM 74,23, normierte Wertsteigerung: 4,55 %, Wert nach Substanzverlust: DM 36,61 – Index-FAZIT: Außer Spesen und Dividenden hat die Daimler Aktie (Stand Feb 2018) nicht viel erbracht. Daimler ist um ca. 48 % preiswerter zu erwerben, als im Vergleichsjahr von 1988. Eine klassische Unterdeckung mit Wert-Potenzial nach oben.

- Siemens im Jahre 1988: Kurswert ca. DM 35,20 p/Aktie, Kurswert heute durchschnittlich ca. Euro 115,-- oder DM Konversion 225,--, normierter DM Wert heute: DM 131,--, normierte Wertsteigerung: 272 %, Wert nach Substanzverlust: DM 64,8 – Index-FAZIT: Die Siemens Aktie ist heute um ca. 84 % teurer als im Jahre 1988. Eine klassische Überdeckung mit Wert-Potenzial nach unten.

Selbstverständlich ist der BIG-MAC-Index kein „eierlegendes Wollmilchsau“-Tool. Natürlich variieren dessen Daten bei der Betrachtung unterschiedlicher Jahreszahlen und den Zugriff auf relevante Vergangenheitsdaten benötigt man auch.

Ferner gilt zu erwähnen, dass in den dargestellten Analysen keine Gewinnausschüttungen oder Mieteinkünfte verrechnet wurden, obwohl man diese auch hinzufügen könnte.

Aber die Berechnung der Indexzahlen kann durchaus eine weitere, sinnvolle Hilfestellung sein, wenn man versucht, Investitionen so transparent wie möglich zu analysieren.

Was die Immobilien in München betrifft, so ist der Index für uns auf jeden Fall ein wichtiges Utensil bei der Bewertung von Objekten geworden.



Der Big Mac ist ein einfacher Indikator für die Kaufkraft einer Währung, da es ihn fast überall auf der Welt in standardisierter Größe, Zusammensetzung und Qualität gibt und deshalb davon ausgegangen wird, dass ein gleiches Gut überall denselben Wert hat.



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