Legal Due Diligence - der rechtliche Hintergrund der Immobilie
Immobilien kaufen ... aber mit der richtigen Prüfung der Zusammenhänge legaler oder rechtlicher Natur !!
Analyse des rechtlichen Hintergrunds / Legal Due Diligence - Die nachfolgende Zusammenfassung gibt Ihnen diverse Kriterien für eine erste Einschätzung an die Hand, welche Schritte für Sie vor dem Erwerb einer Immobilie empfehlenswert sind.
Es ist natürlich ratsam, sämtliche Unterlagen und Dokumente eines Objektes in Augenschein zu nehmen. Nicht nur etwaige Mängel an einer Wohnung, sondern auch die damit verbundenen Rechte und Pflichten können Erwerber in ungünstige Lagen oder Situationen bringen !!
Überprüfen Sie hierzu alle Daten die mit der Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) in rechtlicher Verbindung stehen.
Am besten macht man dies, wenn man den einzelnen Ausführungspunkten Noten (von 1 bis 6) vergibt und einen Notendurchschnitt lokalisiert, wie dies auch in Schulen gemacht wird.
Checkliste - Zusammenfassung
| Sachverhalt | Prüfung | Gut | Mittel | Schlecht |
|---|---|---|---|---|
| Referenzen der Anbieter | Bewerten und beurteilen Sie zuerst die Referenzen der Anbieter. Mit welchen Personen haben Sie es zu tun? o Verkäufer o Makler o Hausverwaltung o Finanzierungsvermittler | |||
| Rechtlicher Zustand der Immobilie | In welchem rechtlichen Zustand befindet sich die Immobilie ? o Frei zum Selbstbezug o Vermietet o Vermietet mit Untervermietung o Unterliegt die Wohnung der Wohnungsbindung für geförderte Wohnungen? | |||
| Mietvertrag prüfen auf | Falls die Immobilie vermietet ist, Mietvertrag prüfen: o Dauer des bisherigen Mietverhältnisses o Höhe der Mietkaution (inkl. Verzinsung) o Junger Mieter (20-35 Jahre) o Älterer Mieter (>= 55 Jahre) o Mieter ist Familie mit Kinder o Mieter ist Hartz IV Empfänger (Mietzahlung kommt vom Sozialamt) o Mieter mit un/genehmigter Untervermietung o Mieter ist Wohngemeinschaft o Ist ein berechtigter Eigenbedarf durchsetzbar? o Altmieter (Mietvertrag > 10 Jahre) möglicherweise mit Kündigungssperrschutz, gemäß § 577 a BGB o Etwaige Mieterfluktuation – Gab es mehrere Mieter in den letzten Jahren? o Gab es diverse Mietminderungen in den letzten Jahren? o Was war der Grund der etwaigen Mietminderungen? | |||
| Verhältnis Verkäufer & Mieter | Welches Verhältnis pflegt der Verkäufer zum bisherigen Mieter? o Gab es gerichtliche Auseinandersetzungen, wann und weshalb? | |||
| Leerstand prüfen | Gibt es mehrere leerstehende Wohnungen in dem Objekt? | |||
| Vorkaufsrechte prüfen | Unterliegt die Immobilie einem gesetzlichen oder vertraglichen Vorkaufsrecht? o Mittels einer Gemeinde o Mittels dem derzeitigen Mieter | |||
| Grundbuchdaten prüfen | Grundbuchdaten mittels Grundbuchauszug prüfen auf o Hypothekenbelastungen o Grundschulden o Sonderrechte o Sondernutzungsrechte (Keller, Balkon oder Terrasse) – sind diese mit der Wohnung verbunden? o Dienstbarkeiten wie Wohn- oder Nießbrauchrechte o Baulasten (Wegerechte, Abstandsflächen, Stellplatzpflicht, etc.) | |||
| Teilungserklärung prüfen | Die Teilungserklärung mit Rechten & Pflichten einsehen o Übereinstimmung Sondereigentum Wohnung mit Grundbuch? o Übereinstimmung Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht ( Kellerabteil, Balkon, Terrasse) mit Grundbuch? o Was gehört zum Gemeinschaftseigentum (Dach, Wände, Treppenhaus, Außentüren, Keller, Fahrradkeller, Müllhäuschen, Heizungsraum, Tiefgarage, Balkone, Lift, Gartenanteil, Wasch- und Trockenraum, etc.)? o Entsprechen die Pläne (Wohnung & Keller) der Teilungserklärung den Exposé-Plänen der Wohnung? o Welche Sondernutzungsrechte diverser Eigner gibt es im Gebäude? o Ist ein Sondernutzungsrecht (Keller, Balkon oder Gartenanteil) mit der Wohnung verbunden, oder gehört es u.U. zum Gemeinschaftseigentum? o Enthält die Teilungserklärung etwaige Baugenehmigungen und Sanierungspläne (Dachausbau, Terrassen, Balkone, Lift, Innenhofbegrünung, etc.)? o Sind/ist die Baugenehmigung(en) noch gültig? o Dürfen - gemäß Teilungserklärung - neue Balkone oder Terrassen errichtet werden, oder bedarf es hierzu einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft? o Dürfen - gemäß Teilungserklärung - Dachgeschosse ausgebaut werden, oder bedarf es hierzu einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft? o Gibt es anderweitige Baugenehmigungen vom Gebäude (z.B. Mobilfunkmasten)? o Nehmen Sie Planeinsicht in die etwaige Baugenehmigung (Planungszeichnung und Text) o Gibt es u.U. Beweissicherungsgutachten des Anwesens, die zwecks Neubauten in der Nachbarschaft erstellt wurden und auf Mängel am Gebäude hinweisen? o Wurden die Tausendstelanteile der Gemeinschaft zuletzt verändert und wurde dies auch grundbuchtechnisch erfasst? | |||
| Hausverwalter prüfen | Gibt es einen Hausverwalter – Hausverwaltervertrag einsehen? o Welchen Ruf hat die Hausverwaltung allgemein? o Welchen Ruf hat die Hausverwaltung innerhalb der Gemeinschaft? o Dauer des Hausverwaltervertrages prüfen | |||
| Hausordnung prüfen | Hausordnungen einsehen o Lärmbelästigung o Kann auf dem Balkon oder Terrasse z.B. gegrillt werden? o Können Kinderwägen abgestellt werden? | |||
| Protokolle prüfen | Die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen der letzten 3-4 Jahre einsehen und auf Probleme und zukünftige Pläne von Instandhaltung oder Renovierungen prüfen. Gibt es bereits geplante Sonderumlagen, die aus den Protokollen hervorgehen? Weisen die Protokolle auf zukünftige Zusagen z.B. für Mobilfunkmasten hin? Gemeinschaft auf Homogenität weniger Eigner (Köpfe) prüfen (Achtung: Mehrheitsbeschlüsse). Gibt es säumige Wohngeldzahlungen im Anwesen w/selbstschuldnerischer Haftung in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Etwaigen Prozess- und Klagestand der bzw. in der Gemeinschaft (untereinander) prüfen. Gebäudeversicherung einsehen und Kopie verlangen. Vorgaben Denkmalschutz beachten, falls das Gebäude unter Denkmalschutz steht (Sanierung nur mit Zustimmung, etc.). Gibt es Probleme falls man z.B. den Grundriss der Wohnung verändern möchte? | |||
| Energieausweis prüfen | Den Energieausweis des Gebäudes einsehen. Hinweise auf mögliche Verbesserungen kennen. Alter der Anlage ist wichtig, zumal diese meist nach 20-25 Jahren ausgetauscht oder renoviert werden | |||
| Zusagen vom Verkäufer | Auf die Schriftlichkeit (im Kaufvertrag) etwaiger Zusagen vom Verkäufer (z.B. die Anzahl der veräußerten Quadratmeter - Wohnfläche !!) achten. | |||
| Kaufvertragsentwurf | Der Zugang eines Kaufvertragsentwurfs sollte mindestens 14 Tage vor Beurkundung sein. Letztendlich müssen Sie ausgiebig Zeit besitzen, sich mit der Materie auseinanderzusetzen | |||
| Kaufvertragsentwurf | Den Kaufvertragsentwurf auf „Herz und Nieren“ prüfen o Richtigkeit der Grundbuchdaten o Vollmachten o Sonderrechte (Ihre oder des Verkäufers) o Richtigkeit des Kaufpreises o Ist die Haftung des Verkäufers genau definiert? o Wie sieht es mit vertraglichen Rücktrittsrechten aus? o Die zu verkaufenden Quadratmeter der Immobilie ( Wohnfläche !! ) sollten im Vertrag Verwendung finden. | |||
| Kaufvertragsentwurf | Etwaige Kaufvertragsentwurfsveränderungen sollten stets mit Abstand vor einer Beurkundung zugegangen sein. |
Denken Sie daran: Sinn und Zweck einer Prüfung ist nicht das POSITIVE des Objektes hervorzuheben, sondern NEGATIVE Sachverhalte zur Grundlage von Entscheidungen zu machen, da etwaige Mängel natürlich zu einer vertraglichen Berücksichtigung, Garantien oder Preisminderungen führen können.
Anmerkung: Die Checklisten sind zwar umfangreich, aber natürlich können sie nicht unbedingt alle Eventualitäten eines Immobilienkaufs abdecken. Die genannten Punkte können deshalb keinen Anspruch auf abschließende Vollständigkeit erheben.
