Technical Due Diligence - die bautechnische Qualität
Immobilien kaufen ... aber mit der richtigen Prüfung der vorhandenen Qualität !!
Analyse der bautechnischen Qualität / Technical Due Diligence - Die nachfolgende Zusammenfassung gibt Ihnen diverse Kriterien für eine erste Einschätzung an die Hand, welche Schritte für Sie vor dem Erwerb einer Immobilie empfehlenswert sind.
Jede Immobilie wird irgendwelche Mängel aufweisen. Eine mangelfreie Immobilie gibt es nicht. Wie bei einem Gebrauchtwagenkauf sollte man vor der Anschaffung ein besonderes Augenmerk für die Qualität des Gebäudes und der darin befindlichen Wohnung haben !!
Überprüfen Sie hierzu die Daten von Gebäude und Wohnung.
Am besten macht man dies, wenn man den einzelnen Ausführungspunkten Noten (von 1 bis 6) vergibt und einen Notendurchschnitt lokalisiert, wie dies auch in Schulen gemacht wird.
Checkliste - Zusammenfassung
| Sachverhalt | Prüfung | Gut | Mittel | Schlecht |
|---|---|---|---|---|
| Gebäude - Allgemein | Ziegel oder Betongebäude - Gab es Kriegs- oder andere Vorschäden am Gebäude ? | |||
| Gebäude - Dach prüfen | Zustand Dach prüfen (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Nicht ausgebaut oder ausgebaut o Mit oder ohne Dämmung o Wie sieht das Tragwerk aus (Sparren und Pfetten) o Welches Baujahr hat das Tragwerk? o Dachaufbau (Kaltdach – belüftet oder Warmdach – nicht belüftet) o Dachhaut – Zustand der Ziegel o Flach- oder Winkeldach? o Letzte Sanierung – wann? o Gibt es Mobilfunkmasten auf dem Dach, oder sind diese geplant? o Gibt es Solarzellen auf dem Dach, bzw. sind diese geplant? | |||
| Gebäude - Gemäuer prüfen | Zustand Gemäuer prüfen o Feuchtigkeit o Schwamm o Risse o Durchschnittliche Wandstärke o Mit oder ohne Dämmung o Letzte Sanierung – wann? | |||
| Gebäude - Fassade prüfen | Zustand Fassade prüfen (neu, alt, Sanierungsbedarf) o Risse o Putzzustand o Feuchtigkeit o Dämmung o Letzte Sanierung – wann? | |||
| Gebäude - Fenster prüfen | Zustand der Fenster des Gebäudes generell prüfen (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Holz o PVC o Alu o Wärme- und Schallschutzisolierklassen o Letzte Sanierung – wann? | |||
| Gebäude - Treppenhaus prüfen | Zustand Treppenhaus prüfen (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Stufen (Abnutzung, durchhängend) o Geländer (Höhe, Griffigkeit) o Beleuchtung o Einbau eines Lifts möglich, falls nicht vorhanden o Letzte Sanierung – wann? | |||
| Gebäude - Eingangsbereich prüfen | Zustand Zugangs- bzw. Eingangsbereich des Gebäudes prüfen (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Hauseingangstüre o Bodenbelag im Zugangsbereich (Fliesen, etc.) o Beleuchtung o Zustand Sprechanlage prüfen o Letzte Sanierung – wann? | |||
| Gebäude - Personenaufzug (falls vorhanden) prüfen | Zustand Personenaufzug (falls vorhanden) prüfen auf o Alt o Neu o Sanierungsbedarf o Reparaturhäufigkeit mittels Jahresabrechnungen prüfen | |||
| Gebäude - Keller prüfen | Zustand Keller prüfen auf o Feuchtigkeit o Schwamm (Geruchs- und Gesundheitsbelästigung) o Kellerabteilverschläge (alt oder neu, Holz oder Alu) o Beleuchtung o Wie sieht es mit der Querbelüftung im Keller aus ? o Gibt es eventuell eine Abluftanlage, oder ist eine geplant ? o Wurden eventuell Horizontalsperren zur Versiegelung gegen Wassereintritt am Gemäuer durchgeführt ? o Gibt es Gutachten zur Radonstrahlenbelastung – natürliche Radioaktivität durch undichte Stellen im Fundament? o Sanierungsbedarf | |||
| Gebäude - Elektrische Zuleitungen prüfen | Elektrische Zuleitungen (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Sicherungen in Sicherungskästen prüfen o Sanierungsbedarf | |||
| Gebäude - Zu– und Abflussleitungen prüfen | Zu – und Abflussleitungen prüfen o Rohre aus Blei o Rohre aus Kupfer o Rohre aus verzinktem Stahl o Gibt es Wasserproben oder Studien zu einer etwaigen Schwermetall- und Legionellen-Belastung? | |||
| Gebäude - Decken und Böden prüfen | Informationen über den generellen Zustand der Decken und Böden im Gebäude einholen o Holzbalken - Gibt es Hinweise auf Fäulnis in der Nähe von Nasszellen? o Beton – Wie sieht es mit der Trittschalldämmung aus o Sanierungsbedarf | |||
| Gebäude - Heizung prüfen | Zustand und Art der Heizung (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Zentral oder Dezentral o Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe, etc. o Fernwärmerohre im Gebäude bereits isoliert? o Alter der Heizungsanlage o Sanierungsbedarf | |||
| Gebäude - Gewerbliche Parteien prüfen | Gibt es gewerbliche Parteien im Gebäude mit Publikumsverkehr o Lärmbelästigung o Geruchsbelästigung (z.B. durch Pizzadienst oder Metzgerbetrieb im EG) | |||
| Wohnung - Ausrichtung prüfen | Ausrichtung der Wohnung (Nord, West, Ost, Süd)- Vermeiden Sie sog. "Dunkelkammern". | |||
| Wohnung - Fenster | Hauptausrichtung der Fenster (Nord, West, Ost, Süd) o Groß oder Klein o Hell oder Dunkel o Leise oder Laut o Gibt es stark verschattete Zimmer zur Winterzeit? o Zustand Fenster (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Holz, PVC oder Alu o Doppelverglasung o Isolierklasse (Wärme- und Schallschutz) o Dicht oder undicht – Luftzug, Feuchtigkeit o Fensterbeschläge (alt oder neu) o Sanierungsbedarf | |||
| Wohnung - Austritt prüfen | Austritt mit Balkon, Terrasse oder Loggia vorhanden? o Groß oder Klein o Ausrichtung Nord, West, Ost, Süd o Zum Innenhof, Garten oder Straße o Laut oder Leise o Dürfen neue Balkone oder Terrassen errichtet werden? | |||
| Wohnung - Eingangstüre und Türen prüfen | Zustand Eingangstüre und Türen der Wohnung o Holz (massiv) oder PVC o Sicherheit der Eingangstüre o Kassettentüren o Türbeschläge (alt oder neu) o Sanierungsbedarf | |||
| Wohnung - Böden prüfen | Zustand Böden der Wohnung o Holzbalkenboden - Feuchtigkeit in der Nähe von Nasszellen? o Betonboden – Trittschallisolierung? o Parkett o Holzspannplatten o Laminat o Estrich o PVC o Sanierungsbedarf | |||
| Wohnung - Wände prüfen | Zustand der Wände o Putz o Feuchtigkeit o Schwamm/Schimmel (möglicherweise unter den Tapeten oder hinter Fliesen) o Risse o Unterscheidung in tragende und nichttragende Wände zur Grundrissoptimierung o Hellhörigkeit (dünn oder dick) o Außen – oder Innendämmung vorhanden? o Sanierungsbedarf | |||
| Wohnung - Lüftungs- oder Klimaanlage prüfen | Etwaige Lüftungs- oder Klimaanlage in der Wohnung vorhanden, um Feuchtigkeit vorzubeugen? | |||
| Decken prüfen | Zustand Decken der Wohnung o Feuchtigkeit an den Decken oder Wänden bzw. in der Nähe der Nasszellen des darüber liegenden Nachbarn o Schwamm/Schimmel o Risse o Hellhörigkeit | Trittschall o Hohe oder niedrige Deckenhöhe o Stuck vorhanden? | |||
| Elektrik prüfen | Zustand Elektrik o Auf oder unter Putz o Alte oder neue Leitungen o Sicherungskasten (Kippschalter oder alte Drehsicherungen) o Anzahl der Elektroauslässe (Steckdosen - normal sind 8-10 pro Zimmer o Sanierungsbedarf | |||
| Telefonleitungen prüfen | Zustand Telefonleitungen o Anzahl der Auslässe in der Wohnung. | |||
| TV-Anschluss prüfen | TV Anschluss prüfen o Kabel, o Satellit o Antenne DVB-T, etc. | |||
| Abstellmöglichkeiten prüfen | Abstellkammer bzw. Einbauschränke vorhanden? | |||
| Küche prüfen | Zustand Küche (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Mit oder ohne Einbauküche (hochwertig/minderwertig) o Boden aus Holz (Dielen oder Parkett), Fliesen, PVC oder gar Estrich o Steckdosen – Anzahl der Auslässe o Starkstromanschluss für Herd? o Gibt es einen Gasanschluss für den Herd? o Abluft nach Außen? o Sanierungsbedarf | |||
| Bäder & WC prüfen | Zustand Bäder und WC (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Mit Fenster o Ohne Fenster – Abluft OK? o Fliesen (alt, neu, Sanierungsbedarf) (hochwertig/minderwertig) o Toiletten (alt, neu, Sanierungsbedarf) (hochwertig/minderwertig) o Mit oder ohne Badewanne? (hochwertig/minderwertig) o Mit oder ohne Duschkabine? (hochwertig/minderwertig) o Zustand Waschbecken und Armaturen (hochwertig/minderwertig). o Schimmel/Schwamm vorhanden? o Bei Holzbodenbalken – Zustand im Nasszellenbereich auf Fäulnis prüfen o Warmwasser über Zentral, Gasetagenheizung, Durchlauferhitzer oder elektrischen Boiler? | |||
| Sanitär prüfen | Zustand Sanitäranlagen / Zu- und Abfluss o Rohre aus Blei o Rohre aus Kupfer o Rohre aus verzinktem Stahl o Alter der Rohre und Leitungen o Rohre auf oder unter Putz o Geräuschbelästigung über Abwasserleitungen o Existieren Wasserproben zu Schwermetall- oder Legionellen-Belastung? o Sanierungsbedarf | |||
| Heizung prüfen | Zustand und Art der Heizung (alt, neu, Sanierungsbedarf) o Zentralheizung (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe) o Gaseinzelofen o Gastherme o Zustand und Art der Heizkörper (alt, neu) o Sanierungsbedarf | |||
| Kellerabteil prüfen | Gibt es ein Kellerabteil für die Wohnung und ist es gross genug ? Kann dieses Kellerabteil auch genutzt werden, oder ist dies w/Schimmel nur begenzt möglich? Hat das Abteil Licht und einen Stromanschluss ? | |||
| Barrierefrei prüfen | Existieren ein barrierefreier Zugang und Bewegungsmöglichkeiten in der Wohnung? | |||
| Geruchsbelästigung prüfen | Gibt es etwaige Geruchsbelästigungen in der Wohnung (z.B. durch Pizzaservice oder Metzgerbetrieb im EG, etc.) | |||
| Geräuschbelästigung prüfen | Gibt es sonstige Gewerbetätigkeiten mit Kundenverkehr im Gebäude? Gibt es etwaige Lärmbelästigungen durch eine naheliegende Industrie (z.B. Bäcker, deren Maschinen ab 4:00 arbeiten)? Wie sieht es mit naheliegenden Restaurants, Bars oder Kneipen aus? | |||
| KFZ Stellplatz prüfen | Gibt es Garagen, Tiefgaragen- oder Stellplätze für ein/zwei KFZ ? Anwohnerparkauseise ? | |||
| Altlasten prüfen | Sind in der Wohnung schadstoffhaltige Baumaterialien (z.B. Asbest, etc.) verbaut worden? Haftungsgrundlage im Kaufvertrag prüfen. |
Denken Sie daran: Sinn und Zweck einer Prüfung ist nicht das POSITIVE des Objektes hervorzuheben, sondern NEGATIVE Sachverhalte zur Grundlage von Entscheidungen zu machen, da etwaige Mängel natürlich zu einer vertraglichen Berücksichtigung, Garantien oder Preisminderungen führen können.
Anmerkung: Die Checklisten sind zwar umfangreich, aber natürlich können sie nicht unbedingt alle Eventualitäten eines Immobilienkaufs abdecken. Die genannten Punkte können deshalb keinen Anspruch auf abschließende Vollständigkeit erheben.
