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Es ist in Deutschland wesentlich schwieriger - als gemeinhin angenommen - Vermögen anzusparen. Zukünftig werden Kontrolle des angesparten Vermögens und Transparenz der potenziellen Anlagen immer wichtiger. Der BIG MAC Index hilft Licht in das Dunkel der Geldentwertung zu bekommen.

 

 

Die Einwohnerzahl Deutschlands betrug zum Jahresende 2013 ca. 80,8 Millionen, aufgeteilt auf ca. 40,6 Millionen Haushalte.

 

Rund 75 % dieser 40,6 Millionen sind lediglich Ein- oder Zweipersonenhaushalte mit wachsender Tendenz.

 

Gemäß einer Einkommens-Studie (Erhebung der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe - EVS) des Statistischen Bundesamtes erzielen ca. 13-14% aller Haushalte in Deutschland ein monatliches Nettoeinkommen von >= Euro 5.000,--.

 

Die Spitzengruppe des höchsten Einkommensintervalls von >= Euro 60.000,-- netto per anno ist demnach relativ schwach besetzt.

 

 

 

Für die restlichen ca. 86/87% aller Haushalte gestaltet sich der Nettoverdienst wesentlich bescheidener, als man zunächst annehmen würde.

 

Tatsächlich verfügt die Hälfte aller Haushalte (also ca. 20,3 Mio.) über ein monatliches Nettoeinkommen von <= Euro 2.600,--, wobei 2/3 dieser Einkommensgruppe zwischen Euro 1.300 und 2.600,-- beziehen.

 

 

Die Mehrheit der Deutschen verfügt über weniger als Euro 20.000,-- netto per anno

 

 

Umgerechnet auf die Anzahl der Personen, die in bundesdeutschen Haushalten leben bedeutet dies, dass die Mehrheit der Deutschen von (grob geschätzt) ca. Euro 1.700,-- netto im Monat, oder ca. Euro 20.000,-- im Jahr lebt.

 

Wenn man die Lebenshaltungskosten und den privaten Konsum herausrechnet, dürfte am Monatsende bei den meisten Haushalten nicht allzu viel übrig bleiben.

 

Sparen dürfte deshalb - auch in Deutschland – für einen Großteil ein nicht ganz einfaches Unterfangen sein und ist sicherlich mit diversen Entbehrungen verbunden.

 

Aufgrund dieser Zahlenverhältnisse verwundert es allerdings, dass das Statistische Bundesamt jedem Haushalt (zumindest statistisch gesehen) ein Nettogeldvermögen von ca. Euro 45.700,-- attestiert, welches – gemäß der Bundesbank – zu ca. 80 % in Lebensversicherungen, Wertpapieren und sonstiges Anlagen bei Banken steckt.

 

Demnach scheinen die Deutschen also tatsächlich wahre Weltmeister im Sparen zu sein. Zumindest ist die Kultur der Bevölkerung zur konservativen Vermögensbildung außerordentlich ausgeprägt.

 

Das gesparte Vermögen wird entweder als „Notgroschen“ für unvorhergesehene Ereignisse (Krankheit, Arbeitslosigkeit, unerwartete Reparaturen, etc.), für größere Ausgaben (neues Auto, Urlaubsreisen, Hauskauf, etc.) und/oder zur Altersvorsorge genutzt.

 

Vor diesem Hintergrund ist es auch verständlich, dass es eine fast industriell anmutende Branche von Anlage- und Vermögensberater gibt, die an diesem „Kuchen“ partizipieren wollen.

 

Natürlich ist es sinnvoll, dass Vermögen in diverse Anlagen investiert wird, da niedrige Sparzinsen und Inflation Geldwerte kontinuierlich schrumpfen lassen.

 

Der große Vorteil des Sparens mittels Anlage und Zinseszins ist die „Erhöhung“ des eigenen Vermögens und man nimmt das „wahre“ Ausmaß einer massiven Geldentwertung nicht mehr aktiv wahr.  

 

Für die Anlagebranche ist es nützlich zu wissen, dass die meisten Sparer - je nach Lebensalter - einem sogenannten „Terrassen- oder Kaskadenmodell“ abnehmender Liquidität folgen.

 

Hierbei „arbeitet“ man sich quasi von kurzfristigen zu den langfristigen Sparformen voran, indem Geld – ganz konservativ - von einem einmal ausgeglichenen Giro- oder Tagesgeldkonto über Anleihen und Rentenfonds hin zu Aktien, Immobilien oder sonstigen Sachwerten (z.B. Gold, Kunst, etc.) fließen.

 

„Kluge“ Anlagestrategen - beispielsweise bei Banken – nutzen diese Kaskadenkultur der deutschen Vermögensbildung und die Verbreitung permanenter Angst um das „liebe“ Geld zeitlich-taktisch sehr geschickt, indem bewusst darauf geachtet, wann man als Kunde „reif“ für ein anständiges Strategiegespräch wäre.

 

Meistens geht es den Beratern (die nur „Ihr Bestes“ wollen) allerdings darum, die angesparte Liquidität der Anleger den Profis am Kapitalmarkt zu überlassen, ohne die Verantwortung dafür zu übernehmen.

 

Selbstverständlich steht hierzu ein ganzes Arsenal nützlicher Möglichkeiten bereit:

 

Anleihen und Obligationen am Rentenmarkt, Unternehmensanteile am Aktienmarkt, coole Fonds diversester Investmentgesellschaften, oder doch lieber gleich Private Equity und Venture Capital?

 

 

Übernehmen Sie die Kontrolle über Ihr Vermögen. Mit zunehmender Info-Komplexität im Netz werden Berater immer weniger wichtig

 

 

Sachanlagen wie Immobilien oder Gold wären sowieso eher ein „Spielplatz“ für Spießer und ältere Menschen.

 

Die berechtigte Frage dürfte allerdings sein, ob es tatsächlich sinnvoll ist, die Kontrolle und Verantwortung über das mühevoll Angesparte (gemäß dem ehemaligen Slogan einer deutschen Großbank – „Leben Sie. Wir kümmern uns um die Details“) aus der Hand zu geben?

 

Zwar ist gegen eine anständige Beratung nichts auszusetzen, dennoch sinkt die wertschöpfende Tätigkeit der „boni-getriebenen“ Branche mit zunehmender Transparenz im Markt durch das Internet erheblich.

 

Denken Sie daran: Auch der beste Berater ist der „Kaffeesatzleserei“ nicht mächtig und jede Investition ist immer mit unternehmerischen Risiken behaftet.

 

Kurzum: Nehmen Sie das Ruder der Verantwortung über ihr Erspartes in die eigenen Hände, denn die Vielfalt der Information im Netz ist mittlerweile so mächtig, dass Sie schnell Ihr eigenes Bild machen können.

 

Ein sehr nützliches Tool aus dem Netz ist beispielsweise der sogenannte BIG MAC Index, um die tendenzielle Wertigkeit von Investitionen zu überprüfen.

 

Das renommierte, britische Wirtschaftsmagazin "THE ECONOMIST" ermittelt seit 1986 weltweit jährlich die durchschnittlichen Preise für BIG MAC's von McDonalds, und betitelt die Ergebnisse als BIG MAC Index Data - www.bigmacindex.org.

 

Da sich der BIG MAC in den letzten Dekaden überhaupt NICHT verändert hat (es werden immer noch die gleichen Bestandteile und Zutaten dafür verwendet), bietet er über die Jahre hinweg

 

- eine wunderbare Vergleichbarkeit für das KAUFKRAFTNIVEAU zwischen den einzelnen Ländern in denen BIG MACS verkauft werden, und andererseits

 

- lassen sich INFLATIONÄRE TENDENZEN und KAUFKRAFTVERLUSTE exzellent nachvollziehen.

 

Übertriebene Euphorie ist zunächst nicht angebracht, denn der BM-Index selbst ist - wie bereits erwähnt - lediglich eine Ansammlung von Zahlen. Um daraus etwas konstruieren zu können, muss man sich im Vorfeld überlegen, welche Art von Ergebnis man dabei verfolgt. 

 

Wir haben hierzu folgende Überlegungen angestellt:


 

 

Kann der BIG MAC Index bei der Beurteilung von Investitionen hilfreich sein?

 

 

Mit einem praktischen Beispiel aus der realen Welt der Münchner Immobilien lassen sich die Möglichkeiten des Index leicht illustrieren. Die Auswahl der Berechnungen entspringt unserer subjektiven Einschätzung über den Einsatz der Indexzahlen.

 

Natürlich kann die Index-Berechnung auch zur Analyse anderer Investitionsbereiche genutzt werden:

 

Wenn man den Jahresbericht des Münchner Gutachterausschuss von 1988 in Augenschein nimmt, erkennt man, dass der Quadratmeterpreis zum Kauf einer vermieteten Wohnung in Schwabing etwa bei DM 3.000,-- p/m² lag. Heutzutage werden für Objekte in dieser Lage Einstiegspreise von mind. Euro 5.000,-- p/m² (in DM: Euro 5.000,-- * 1,95583 = DM 9.779,15) ausgewiesen.

 

Eine Gegenüberstellung beider DM-Werte weist - rein rechnerisch - eine Differenz (9.779,15 – 3.000 = 6.779,15/3.000) von 225,97 % für die letzten 26 Jahre aus.

 

Zwar stimmt die mathematische Berechnung, aber welche Aussagekraft besitzt diese Zahl hinsichtlich der tatsächlichen Wertsteigerung?

 

Haben sich die Immobilienpreise in München Schwabing tatsächlich mehr als verdoppelt, oder ist lediglich die Wertigkeit unserer Kaufkraft dramatisch gesunken?

 

Möglicherweise hilft der BIG MAC Index Licht in das Dunkel dieser Zahl zu bringen?

 

Im Jahre 1988 musste man in Deutschland für den BIG MAC ca. DM 4,10 auf die Ladentheke legen. 2013 wurden in den Euroländern - durchschnittlich - Euro 3,49 dafür verlangt.

 

Ohne konkret auf die Konversion von DM zu Euro einzugehen, ergibt sich im puren Vergleich beider Einheiten ein Koeffizient (4,10/3,49) von 1,17.

 

Dieser Koeffizient ist beispielsweise dann sinnvoll, falls man die Werte (Preise) von 1988 und 2013 direkt miteinander vergleichen möchte, da sich die aktuellen Euro Preise bei einer Multiplikation (DM/Euro*Euro) leicht herauskürzen lassen.

 

Was bedeutet das?

 

 

Kann der Kaufpreisvergleich einer Wohnung in München Schwabing die Aussagefähigkeit des Big Mac Index stützen?

 

 

Nehmen wir beispielsweise eine Schwabinger Wohnung (3 ½ Zimmer, unsaniert & vermietet auf 115m²) aus meinem Portfolio der AGNES12, die 2013 für einen Preis von Euro 560.000,-- (4.869,57 p/m²) veräußert wurde.

 

Wenn wir nun diesen Kaufpreis von Euro 560.000,-- mit unserem Koeffizienten von 1,17 (4,10/3,49) multiplizieren (wird die Eurowährung herausgekürzt) und so ergibt sich ein hypothetischer DM Kaufpreis von heute in Parität zur Kaufkraft von 1988:

 

In diesem Fall würde die Berechnung (560.000 * 1,17) zu einem Kaufpreis von DM 657.879,66 führen.

 

 

Mit "normierten" Kaufpreisen anhand des Index die Parität zu den Erwerbspreisen von 1988 herstellen

 

 

Wie bereits erwähnt wurden 1988 in Schwabing etwa DM 3.000,-- p/m² für vergleichbare Mietobjekte gezahlt, was einem damaligen Erwerbspreis (115m² * 3.000,--) von ca. DM 345.000,-- entspricht.

 

Wenn wir richtig gerechnet haben, so erlaubt uns der BIG MAC Koeffizient nun eine direkte Gegenüberstellung, indem man den heute hypothetischen DM Preis mit dem damals angenommenen DM Preis der Wohnung vergleicht:

 

(657.879,66 - 345.000= 312.879,66)

 

Die Kaufpreisdifferenz von DM 312.879,66 weist im Verhältnis zu 1988 nun eine Steigerung (312.879,66/345.000) von ca.90,69 % aus, statt der generell erwähnten 225,97 %.

 

Wenn man den BIG MAC Index ernst nehmen kann, dann weist diese Zahl (ca. 90,69 %) eine inflationsbereinigt relative Wertsteigerung der Immobilie von 2,51 % per anno (Zins- und Zinseszins) in den letzten 26 Jahren aus.

 

Ohne Bereinigung der Inflation, würde das Objekt eine Verzinsung von 4,54 % per anno darstellen und im direkten Vergleich gab es in Deutschland (durchschnittlich) folgende Werte zu erzielen:

 

Festgeld: Von 1993 bis 2013 = 2,80 %, Sparbuch: Von 1993 bis 2013 = 1,47 %, 10-jährige Bundesanleihe: Von 1997 bis 2013 = 3,75 %.

 

Wie sieht es nun mit dem angesprochenen Kaufkraftverlust der Währung aus?

 

Da Quadratmeterpreise generell griffiger zu handhaben sind als Erwerbspreise, macht es Sinn den normiert errechneten DM Kaufpreis von 2013 umzurechnen. Hierbei ergäbe sich (657.879,66/115) ein Quadratmeterpreis von ca. DM 5.720,69.

 

Im Vergleich zu dem in 2013 bezahlten Quadratmeterpreis von Euro 4.869,57 begibt die DM/Euro Konversion (also Euro 560.000/115 = Euro 4.869,57 * DM 1.95583) einen heutigen DM Quadratmeterpreis von ca. DM 9.524,04 p/m².

 

Die Differenz beider DM m² Werte (DM 9.524,04 minus DM 5.720,69 = DM 3.803,35) entspräche einem REALEN Kaufkraftverlust in Höhe von DM 3.803,35 p/m².

 

Die ins Verhältnis gesetzten Werte (ermittelte Differenz zu dem normierten DM Erwerbspreis) ergeben einen relativen Substanzverlust der Kaufkraft (DM 3.803,35 / DM 5.720,69) von 66,48 %.


 

 

Mit dem Big Mac Index der Inflationsrate auf der Spur?

 

 

Dieser Wert entspricht einer Negativverzinsung (einem Substanzverlust) von durchschnittlich ca. 1,98 % per anno (Zins- und Zinseszins) während der letzten 26 Jahre.

 

Das ist insofern interessant, da diverse Charts im Netz eine durchschnittliche Inflation in Deutschland von ca. 1,54% während der letzten 20 Jahre (1993 – 2013) attestieren. Gemäß dem Statistischen Bundesamt wurde für den Zeitraum von 1988-2012 eine Inflationsrate in Deutschland von ca. 58 % festgestellt.

 

Zwar sind die Zahlen nicht deckungsgleich, aber sie verweisen in die gleiche Richtung. Möglicherweise steht der BM-Index der Realität sogar näher, als der Warenkorb?

 

Es gibt daher gute Gründe für die Annahme, dass der BIG MAC Index eine durchaus verlässliche Größe für Wertsteigerungen und -verluste von Investitionsobjekten darstellt, ohne dass man hierzu die Zahlen des Statistischen Bundesamtes bemühen müsste.

 

Was unser Beobachtungsobjekt in der AGNES12 betrifft, können wir nun anhand dieser Daten auch noch überprüfen, ob der Verkaufspreis von 2013 eine Über- oder Unterdeckung gegenüber dem Schätzpreis von 1988 aufweist.

 

Hierzu muss man lediglich den DM Preis von 2013 (1.095.264,80) mit der Gegenzahl des Substanzwertverlustes ((100 – 66,48)/100) multiplizieren:

 

Die Multiplikation des DM Preises von 2013 mit der Gegenzahl des Substanzverlustes (DM 1.095.264,80* 33,52/100) ergibt demnach einen Wert von DM 367.088,23, was eine paritätische Differenz von DM 22.088,23 im Vergleich zum Schätzpreis von 1988 liefert.

 

In Summe bedeutet dies schlichtweg, dass man für die Wohnung der AGNES12 im Jahre 2013 lediglich 6,40 % mehr an Wertigkeit entrichtet hat, als im hypothetischen Vergleichsjahr 1988.

 

Es zeigt sich deutlich am Beispiel der AGNES12, dass Immobilien in guten Lagen mit einer extremen Wertbeständigkeit und Substanz ausgestattet sind und Wertsteigerungen eigentlich nur durch Kaufkraftverluste der Währung entstehen.

 

Hätte man den geschätzten Erwerbspreis von 1988 in einem Sparstrumpf (ohne Anlage und Zinsen) versteckt, so würde man heute dafür gerade einmal Euro 59.120,67 an Wertigkeit von 1988 besitzen.

 

Genau betrachtet hat der Käufer im Falle des Beispiels der AGNES12 sogar weniger für die Immobilie bezahlt als im direkten Vergleich zu 1988, da das ganze Gebäude mittlerweile komplett saniert (Dach, Fassade, Treppenhäuser, Innenhof, etc.) wurde.

 

Das dies beileibe kein mathematisches Zufallsprodukt ist, illustriert folgendes Beispiel:

 

Hierzu benutzen wir heutige Verkaufspreise, konvertieren diese in DM und multiplizieren mit der Gegenzahl des BIG MAC Substanzverlustes:

 

Benzinpreis: Superplus heute ca. Euro 1,58 p/L – Wert in DM heute: ca. DM 3,09 p/L-   prognostizierter Wert 1988 in DM: ca. DM 1,04 – tatsächlich, durchschnittlicher Benzinpreis 1988 in DM: DM 0,91.

 

Tatsächlich bezahlen wir heute an der Zapfsäule ca. 14 % mehr für den Liter Benzin, als im Vergleichsjahr 1988.

 

Natürlich kann man noch andere diverse Beispiele anführen, aber Sie werden feststellen, dass Sie nie ganz falsch damit liegen werden.

 

Aber zurück zu den Immobilien:

 

Für Makler, wie auch für potenzielle Kunden kann unser Berechnungsansatz des BIG MAC Index eine sehr gute Grundlage sein, um die Preise von Immobilien richtig einzuschätzen.

 

Zudem verdeutlicht der Index, dass es derzeit (trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise) keine Tendenz zu „Blasen“ im Münchner Immobilienmarkt gibt. Hierzu müsste eine vergleichbar massive Überwertung bzw. Überdeckung vorliegen.

 

Ganz besonders wichtig ist der Index dann, falls man beabsichtigt Immobilien außerhalb der Bestlagen (z.B. in der Peripherie) zu erwerben. Sollte die Indexwertigkeit eine erhebliche Überdeckung (beispielsweise im Vergleich zu 1988) aufweisen, so sollte man am besten seine Finger davon lassen.

 

Es dürfte erkennbar sein, weshalb es durchaus interessant sein kann das mühevoll Ersparte in Immobilien zu investieren.

 

Hat Sie die Index-Berechnung und Information überzeugt?

 

Ein weiterer Big Mac Index Vergleich mit anderen Werten macht die Vorzüge der Immobilien (mit Ausnahmen) sogar noch einmal besonders deutlich!

 

Hätte man im Jahre 1988 beispielsweise Aktien aus dem DAX, NASDAQ100 (ohne Zurechnung der Dividendenausschüttungen) oder Gold als Sachwert erworben, so würde sich – gemäß Index - folgende Gemengelage der Parität zu 1988 darstellen:

 

Aktien:

 

-       Daimler im Jahre 1988: Kurswert ca. DM 71,-- p/Aktie, Kurswert heute ca. Euro 66,-- oder DM Konversion 129,08, normierter DM Wert heute: DM 77,54, normierte Wertsteigerung: 9,21 %, Durchschnittliche Verzinsung: ca. 0,34 % in 26 Jahren, Wert nach Substanzverlust: DM 43,26 – Index-FAZIT: Außer Spesen und Dividenden hat die Daimler Aktie (Stand Feb 2014) nicht viel erbracht. Daimler ist um ca. 43,26 % preiswerter zu erwerben als im Vergleichsjahr von 1988. Eine klassische Unterdeckung mit Wert-Potenzial nach oben.

 

 

-       Siemens im Jahre 1988: Kurswert ca. DM 35,20 p/Aktie, Kurswert heute ca. Euro 94,-- oder DM Konversion 183,85, normierter DM Wert heute: DM 110,43, normierte Wertsteigerung: 213,72 %, Durchschnittliche Verzinsung: ca. 4,5 % in 26 Jahren, Wert nach Substanzverlust: DM 61,62 – Index-FAZIT: Die Siemens Aktie hat eine inflationsbereinigte Verzinsung (ohne Dividendenausschüttungen) von ca. 4,5 % erbracht und ist heute um ca. 75,05 % teurer als im Jahre 1988. Eine klassische Überdeckung mit Wert-Potenzial nach unten.

 

 

-       APPLE im Jahre 1988: Kurswert ca. DM 19,32 p/Aktie, Kurswert heute ca. Euro 403,-- oder DM Konversion 788,20, normierter DM Wert heute: DM 473,44, normierte Wertsteigerung: 3.981 %, Durchschnittliche Verzinsung: ca. 13,09 % in 26 Jahren, Wert nach Substanzverlust: DM 264,17 – Index-FAZIT: Wer konnte es ahnen, aber die Apple- Aktie hat eine inflationsbereinigte Verzinsung (ohne Dividendenausschüttungen) von ca. 13,09 % erbracht und ist heute um ca. 1.268 % teurer als im Jahre 1988. Eine klassische Überdeckung mit Wert-Potenzial nach unten.

 

 

Sachwerte:

 

-       Gold im Jahre 1988: Kurswert ca. USD 445 oder DM 781,38 p/Unze, Kurswert heute ca. USD 1.325 oder Euro 963,99 oder DM Konversion 1.885,39, normierter DM Wert heute: DM 1.132,48, normierte Wertsteigerung: 44,93 %, Durchschnittliche Verzinsung: ca. 1,44 % in 26 Jahren, Wert nach Substanzverlust: DM 631,91 – Index-FAZIT: Gold die angebliche Sachanlage „schlechthin“ hat eine inflationsbereinigte Verzinsung von ca. 1,5 % erbracht und ist heute um ca. 19,13 % preiswerter als im Vergleichsjahr 1988. Eine klassische Unterdeckung mit Potenzial nach oben.

 

Selbstverständlich ist der BIG MAC Index kein „eierlegendes Wollmilchsau“-Tool und natürlich variieren dessen Daten bei der Betrachtung unterschiedlicher Jahreszahlen und den Zugriff auf relevante Vergangenheitsdaten benötigt man natürlich auch.

 

Ferner gilt zu erwähnen, dass in den dargestellten Analysen keine Gewinnausschüttungen oder Mieteinkünfte verrechnet wurden, obwohl man diese auch hinzufügen könnte.

 

Aber die Berechnung der Indexzahlen kann durchaus eine weitere, sinnvolle Hilfestellung sein, wenn man versucht Investitionen so transparent wie möglich zu analysieren.

 

Was die Immobilien in München betrifft, so ist der Index für uns auf jeden Fall ein wichtiges Utensil bei der Bewertung von Objekten geworden.

 

Falls Sie Fragen zu dem Index und seiner Berechnungen haben sollten, oder eine ajv-Berechnung der Indexbewertung benötigen, so können Sie uns gerne eine Email an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! senden.

 

 

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Wir helfen gerne weiter.

 

 

 

Anmerkung: Eine Haftung für die Richtig- und Vollständigkeit der o.g. berechneten Daten wird unsererseits natürlich ausgeschlossen.

 

 

 

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