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Ansicht Gebäude

 

Das Wohnhaus Ensemble der beiden (-2-) Gebäude befindet sich in Augsburg-Oberhausen, in der Ulmer Strasse.

Die beiden Häuser der Ulmer Strasse 4 & 6 befinden sich unweit der Wertachbrücke und zur Augsburger Innenstadt sind es lediglich ca. 3 km. Mit der Tramlinie 2 - Haltestelle Wertachbrücke - benötigt man nur 5 Haltestellen bis zum Rathausplatz in der Innenstadt.

 

Die Lupe auf der Karte symbolisiert die Lage des Objektes und verdeutlicht die unmittelbare Nähe zu Augsburger Altstadt.

 

Makrolage Stadtbergen und Augsburg
 

© OpenStreetMap-Mitwirkende -  http://www.openstreetmap.org/copyright

 

Neben einer Vielzahl von Kleinunternehmen sind in Oberhausen verschiedene große Industriebetriebe der Mechatronik (u.a. Manroland, MAN Diesel & Turbo, WashTec,etc.) ansässig. Was Einzelhandelsunternehmen betrifft findet man u.a. Media Markt, Lidl, Aldi und die Baumarktkette "Bauhaus" (zuvor Max Bahr) vor.


In mittelbarer Entfernung des Ensembles befindet sich das Josefinum, welches zu den größten Geburtskliniken und Kinderkrankenhäusern in Deutschland zählt.

 

Erbaut wurden die beiden Objekte der Ulmer Strasse 4 & 6 ca. in den Jahren 1910/1912.

 

Was die Makro-Lage der Stadt Augsburg betrifft, so befindet sich diese ca. 60 Kilometer nordwestlich von der bayerischen Landeshauptstadt München entfernt. Interessant ist hierbei die Tatsache, dass die ICE Trasse von Augsburg nach München 2011 für rund 700 Millionen Euro auf vier Gleise ausgebaut wurde, weshalb nun Hochgeschwindigkeitszüge mit Tempo 230 verkehren. Die Fahrzeit der ICE von Augsburg nach München (ohne Halt in Pasing) beträgt daher nur noch 26 Minuten.

 


 

© OpenStreetMap-Mitwirkende -  http://www.openstreetmap.org/copyright

 

Augsburg wurde 1909 zur Großstadt und ist heute mit rund 270.000 Einwohnern nach München und Nürnberg die drittgrößte Stadt in Bayern, übrigens auch was die Wirtschaftskraft mit ihren ca. 830.000 peripheren Einwohnern der übergeordneten Planungsregion betrifft.


Das Stadtgebiet ist sehr stark begrünt, weshalb Augsburg als eine der „grünsten und lebenswertesten Städte“ europaweit gilt (Preisträger der „Entente Florale Europe 1997“). Ebenso ist die Fuggerstadt der größte kommunale Waldbesitzer Bayerns und die angrenzenden Naturparks zählen heute zu den artenreichsten, mitteleuropäischen Lebensräumen.


Die unmittelbare Nähe zu München mit den ausgezeichnet infrastrukturellen Verbindungen (Autobahn A8 und die direkte ICE Anbindung) haben Augsburg einen beachtlichen Mehrwert erbracht, da die Wege in die bayerische Landeshauptstadt (auch für Berufstätige) als sehr kurz gelten.

 

 

  • Blick auf das Augsburger Rathaus und den Perlachturm.
  • Blick vom Perlachturm in Richtung Nord/Westen - Im Hintergrund erkennt man den Grünstreifen des Wertachufers.
  • Blick vom Perlachturm in Richtung Süden, auf die Maximilianstrasse und die Kirche St. Ulrich.
  • Blick auf den Spätrenaissance-Bau der Stadtmetzg am Metzgplatz.
  • Blick über die Maximilianstrasse in Richtung Rathausplatz.
  • Die Ulmer Strasse in Blickrichtung Osten.
  • Die Ulmer Strasse in Blickrichtung Westen.
  • Panorama der Wertach, unweit vom Ensemble entfernt.
  • Impressionen der Nebenstrassen der Ulmer Strasse.
  • Impressionen der Nebenstrassen der Ulmer Strasse.

 

 

Eine 2012 veröffentlichte Prognose verdeutlicht eine Zunahme der Einwohnerzahl um 3,9 Prozent bis zum Jahre 2025. Auf den ersten Blick mag dieser Wert wohl als gering erscheinen? Tatsächlich repräsentiert er eine der stärksten Wachstumsquoten aller bundesdeutschen Großstädte.

Augsburg-Oberhausen ist geprägt von der Nähe zur Innenstadt, wobei städtebaulich vornehmlich Arbeiterquartiere während der industriellen Revolution entstanden. Der Ortsteil wurde zwischen 1850 und 1900 vollständig bebaut und erschlossen.

Aus dieser Zeit stammt auch der größte Teil des vorhandenen Gebäudebestands, in welchen oft Einzelhandel, Handwerk- und Dienstleistungsunternehmen betrieben wurden.


Mehrheitlich findet man daher auch Einfamilien- und Zweifamilien Altbauten vor, obwohl es entlang der Achsen Ulmer Straße und Donauwörther Straße auch einige, sehr gut erhaltene Mehrfamilien-Altbauten zu bestaunen gibt.


Im Norden oder Süden der Ulmer Straße (um die Branderstraße bzw. den Hettenbach) fühlt man sich gar in eine vergangene, kleinbürgerliche Zeit zurückversetzt. Dieser Teil von Oberhausen wird auch Hettenbachviertel nach dem gleichnamigen Bach genannt.


Entlang der Wertach, die durch Oberhausen fließt, geniesst man alten Baumbestand, viele Kleingartenanlagen und den romantischen Uferweg.


Die westlichen Wälder bieten im Westen von Stadtbergen zudem ein erholsames und ruhiges Naturerlebnis und Ausflugsziel zum Spazierengehen, Fahrradfahren und Wandern. Die in Stadtbergen beginnende Hauptroute des Schwäbisch-Allgäuer Wanderwegs (Endpunkt Sonthofen) durchquert diesen Naturpark.

 

 

 

"ajv"-Analyse der Mikrolage:

 

Erzielbare Mieten p/m²: (3) Befriedigend ( Euro 6,50 bis 8,90 ) 

Immobilienpreise p/m²: (3) Befriedigend ( Euro 1.250,-- bis 2.600,-- )

Infrastruktur: (2+) Gut

Einkaufsmöglichkeiten: (1,5) Gut

Kinder:  (3) Befriedigend - Krippen &  Kindergartenplätze: ( > 320 ) - Schulen (=5)

Kultur: (3) Befriedigend

Gastronomie: (2) Gut

Grünflächen: (1,5)  Gut

Freizeit/Sport: (2+) Gut 

Lärm: (3,5) Befriedigend - Ulmer Strasse wird tagsüber befahren 

Sicherheit: (3+) Befriedigend

 

 

Lagebewertung aufgrund der Kriterien = (2,50) Befriedigende Wohnlage !

 

 

 

 

Was steht zum Verkauf? 

 

Die beiden Gebäude - Baujahr ca. 1910/1912 -  der Ulmer Strasse 4 und 6 bestehen jeweils aus KG, EG, 1.OG, 2.OG, 3.OG, DG und  unausgebauten Spitzdächern.

 

In der Ulmer Strasse 4 befinden sich acht (-8-) Wohnungen und zwei (-2-) Gewerbeinheiten im EG. Das Gebäude der Ulmer Strasse 6 weist sieben (-7-) Wohnungen und eine Gastwirtschaft im EG auf. Die Wohn- und Gewerbeflächen beider Gebäude summieren sich zu ca. 1.518 m².

 

Das Objekt verfügt zudem über einen (-1-) Garagenplatz und zwei (-2-) KFZ Stellplätze im Innenhof der Anlage.

 

In Vollvermietung generiert das Objekt einen jährlichen Netto-Mietertrag von ca. Euro 131.664,--. Im Verhältnis zu dem Erwerbspreis ergäbe sich somit eine Rendite von ca. 6,59 % p.a. .Die genaue Aufstellung der Erträge und Aufwendungen können Sie unserem Exposé entnehmen.

 

 

Angaben zur EnEV 2014 - Energieeinsparverordnung

 

Bausubstanz & Energieausweis

 

Ab dem 01.05.2014 ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) rechtswirksam.

 

Damit werden Angaben zum Energieausweis bei der Schaltung von Immobilienanzeigen verpflichtend.

 

Ulmer 4 - Baujahr: 1910 | Heizungsart: Gas | Wesentliche Energieträger: Erdgas E, Strom-Mix | Energieausweistyp:Bedarfsausweis | Endenergiebedarf: 164,6 kWh/(m²*a) | Energieeffizienzklasse Einteilung: F (= Endenergiebedarf kleiner als 200 kWh/(m²*a)).

 

Den vorläufigen Energieausweis zu diesem Objekt können Sie auch als PDF Dokument herunterladen.

 

Ulmer 6 - Baujahr: 1912 | Heizungsart: Gas | Wesentliche Energieträger: Erdgas E, Strom-Mix | Energieausweistyp:Bedarfsausweis | Endenergiebedarf: 131,5 kWh/(m²*a) | Energieeffizienzklasse Einteilung: E (= Endenergiebedarf kleiner als 160 kWh/(m²*a)).

 

Den vorläufigen Energieausweis zu diesem Objekt können Sie auch als PDF Dokument herunterladen.

 

 

 

Segmentierung:

 

Das ENSEMBLE mit seiner Wohn- und Gewerbefläche von ca. 1.518 m² ist für alle KAPITALANLEGER und AUFTEILER der Wohnraumumwandlung interessant, die die eine strategisch gute Verzinsung mit gepaarter Wertstabilität und Wachstumspotenzial verfolgen.

Das Objekt kann nach § 8 WEG in Wohneigentum gewandelt werden. Der Verkäufer kann die hierzu die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung liefern.

 

 

Erwerbspreis:

 

 

Objekt wird derzeit nicht veräußert !!

 

Zum Vergleich: Der durchschnittliche Kaufpreisintervall in dieser Lage befindet sich - je nach Ausstattungskomponenten - zwischen Euro 1.250,-- und Euro 2.600,-- p/m². 

 

Hinweis: Die beiden Objekte in Augsburg (Ulmer Landstrasse & Ulmer Strasse) können auch in einem Gesamtpaket erworben werden.

 

Auf alle erscheinenden Erwerbspreise berechnet die "ajv Immobilien eine Maklercourtage (Käuferprovision) von 3,57 % inkl. Mehrwersteuer von 19%!

 

 

 

Argumente für das Objekt:

 

Standort:        Befriedigende Lage  |  Die Nähe zum Augsburger Altstadtzentrum (lediglich ca. 3 KM) sorgt für kurze Wege.

 

Strategisch interessant ist die ausgezeichnet infrastrukturelle Anbindung Augsburgs zur Landeshauptstadt München (über die A8 oder die ICE Trasse)   | Augsburg ist die drittgrößte Stadt im Freistaat Bayern und verfügt über ein enormes Wachstumspotenzial, da sich die Preisrally der Landeshauptstadt zunehmend auf die Peripherie auswirkt;



Infrastruktur:     Sehr gut | Die Verbindung zur Landeshauptstadt über die vierspurige A8 und die neue ICE Trasse (seit 2011) ist außergewöhnlich gut.

 

Das Viertel wird von der Tram-Linie 2 bedient, die von Haunstetten-Nord über Königsplatz und den Bahnhof Augsburg-Oberhausen führt.Von der Haltestelle Wertachbrücke benötigt man lediglich 5 Haltestellen bis zum Rathausplatz in der Innenstadt.



Qualität:
     Gute Bausubstanz | Ziegelmauerwerk | Grundstück Flurnummern  4167/4167/3 | Ulmer Strasse 4 und 6 wurden ca. 1910/1912 erbaut | Das Gebäude wird durch einen Gasanschluss mit Thermen und Einzelöfen befeuert | Fenster teilweise aus Kunststoff/Alu;


Grundrisse:    Sehr gut | Gute Mischung | 8 Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 60 und ca. 82 m² | 7 Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 69 m² und ca. 174 m² | Grundrisse können teilweise noch variiert werden;

 

 

 

Erwerbspreis:    Gut | Marktpreise für Bestandswohnungen in dieser Lage bewegen sich zwischen ca. € 1.250 und 2.600,-- p/m² ((frei & (un)saniert));

Wertentwicklung:    Sehr gut | Augsburg liegt strategisch günstig und ist lediglich ca. 50 Fahrminuten von München entfernt; nutzt man den ICE verringert sich die Fahrtzeit (von HBF zu HBF) auf ca. 26 Minuten | Die "Strahlkraft" der Landeshauptstadt München erfasst zunehmend auch die Peripherie der angrenzenden Städte ;

Vermietung:    Sehr gut | Das multi-kulturell geprägte Augsburg-Oberhausen ist beliebt |  | erzielbare Mieten (privat) im renovierten Zustand bei ca. € 6,50- - €  8,90 p/m²;

 

 

 

Fragen und Antworten zum Objekt:

 

In diesem Bereich veröffentlichen wir die meistgestellten Fragen und Antworten zu dem Objekt.

 

Bis auf eine (-1-) Wohnung ist alles komplett vermietet.

 

 

 

 

 

  • Um welche Immobilien handelt es sich bei dem Ensemble in Augsburg / Stadtbergen? +

    Das Ensemble besteht aus 2 Gebäuden, die miteinander verbunden sind. Dabei handelt es sich um die Ulmer Strasse 4 & 6. Die Anordnung und Lage ist aus dem beiliegendem Lageplan ersichtlich.
  • Welche Wohnfläche weist das Ensemble auf? +

    In dem Ensemble gibt es 15 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von insgesamt ca. 1.518 m² . Beide Gebäude weisen p/Geschoss 2 Wohnungen auf.
  • Wie gestalten sich die jährlichen Nettoerträge des Ensembles? +

    Bis auf -1- Wohnung sind alle Einheiten des Objektes vermietet. Bei einer Vollvermietung ergibt sich nach Abzug aller Nebenkosten ein Gesamtnettoertrag von ca. Euro 131.664,-- p.a. ; Alle Angaben entstammen vom Verkäufer (unter Vorbehalt etwaiger Änderungen, die Vermietungssituationen mit sich bringen - Stand Februar 2015)
  • Welche Informationen gibt es zu den durchschnittlichen Erwerbs- und Mietpreisen in Augsburg / Stadtbergen? +

    Der durchschnittliche Erwerbspreisintervall der Lage bemisst sich auf ca. Euro 1.250,-- bis Euro 2.600,-- p/m². Der durchschnittliche Mietpreisintervall (privat) liegt - je Ausstattung - bei ca. Euro 6,50 - Euro 8,90 p/m²;
  • Was soll ich tun, falls ich Interesse an der Immobilie habe? +

    Treten Sie mit uns in Kontakt. Nutzen Sie hierzu bitte unsere Telefonnummer oder die u.g. Email-Adresse. Gerne senden wir Ihnen ein aussagekräftiges Exposé zu.
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Sie haben Interesse an dem Objekt und wollen es eventuell erwerben?

 

 

 

 

 

 

Bitte senden Sie uns eine Email (an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!), oder rufen Sie uns einfach (unter 08193-997562) direkt an.

 

 

 

Gerne senden wir Ihnen ein umfassend aussagefähiges Exposé zu.

 

Wichtig: Bitte lesen Sie unsere Hinweise zu dem Widerrufsrecht von Verbrauchern, dass seit dem 13.06.2014 in Kraft getreten ist, unter folgendem Link.

 

Für einen zeitnahen Besichtigungstermin sollten Sie uns diverse Terminoptionen (2-3) Ihrer Wahl benennen, die wir gerne mit Ihnen koordinieren.Für eine umfangreiche Besichtigung des Objektes (der Augenscheinnahme diverser Grundrisse) sollten Sie ca. 1,5 Stunden einplanen.

 

 

 

Bei Interesse, beispielsweise vor oder nach einer Besichtigung, sollten Sie uns im Vorfeld bereits

 

 

 

++ alle relevanten Daten Ihrerseits und

 

 

 

++ einen Eigenkapitalnachweis von ca. 20% der Erwerbssumme, oder eine Finanzierungsbestätigung (Schriftsatz) Ihrer Bank

 

  

 

zur Verfügung stellen.

 

 

 

Diese Daten leiten wir zeitnah an den Verkäufer weiter und koordinieren den Besichtigungstermin. Ebenso stellen Ihnen im weiteren Verlauf alle relevanten Unterlagen über das Objekt (einschliesslich Kaufvertragsentwurf) zur Verfügung.

 

 

 

Ferner begleiten wir Sie bei allen Fragen zu den Unterlagen des Objektes und übernehmen auch die Terminierung und Abstimmung eines etwaigen Notartermins.

 

 

 

 

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