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PROJECTS - Wertschöpfung der Ressourcen entwickeln

 

Die Frage, welches Rendite-Potenzial Bestandsimmobilien (speziell Altbauten) innewohnt, lässt sich leider nicht mehr aus dem Stegreif beantworten. Ein geeignetes Nutzungs- oder Verwertungskonzept stellt Eigner oder Käufer von Mehrfamilien-Altbauten oft vor komplexe Herausforderungen, falls die Wertschöpfung der Ressourcen in Eigenregie entwickelt werden soll.

 

Planung, Koordination und Kontrolle von Projektentwicklungen sind zu einem interessanten Mix von Kreativität, Technik, Recht und Wirtschaftlichkeit geworden.

 

 

In Summe tendieren die notwendigen Prozesse zu Komplexität, weshalb die Nachfrage nach kompetenten Managern steigt, um die Entwicklung von Projekten professionell zu begleiten.

 

 

Noch vor einigen Jahren wurden Projektentwicklungsleistungen hauptsächlich bei gewerblichen Immobilien angewendet.

 

Mittlerweile haben diese Leistungen auch ihren Weg in den privaten Wohnungsbau oder die Bestandsentwicklung von Altbauten gefunden.

 

Ausgangslage

 

Wer kennt sie nicht, die opulenten Mehrfamilien-Altbauten in den bayerischen Großstädten.

 

Ob Klassizismus oder Jugendstil, oftmals sind es einzelne Erben oder Erbengemeinschaften, welche diese besonderen Unikate ihr Eigen nennen dürfen.

 

Für eine adäquate Stadtentwicklung ist die Pflege dieser Bestände unumgänglich, da viele Gebäude sowohl Stadtbild, als auch das Image der Gemeinden maßgeblich prägen.

 

Mal ehrlich, was wäre Schwabing, Lehel oder Bogenhausen ohne die opulent gepflegten Altbauten?

 

Diese Gebäude sind nicht nur schön anzusehen, sondern vermitteln zudem den Charme von Historie, besitzen eine einzigartige Bausubstanz und stiften eine unvergleichliche Wohnqualität.

 

Viele dieser Gebäude werden auch in 100 Jahren noch präsent sein.

 

Die meisten Neubauten teilen dieses Schicksal nicht, da deren Lebenszyklen (in den meisten Fällen) bereits nach 50 Jahren beendet sein werden.

 

Bevor Altbauten allerdings wieder im alten Glanz erstrahlen können, müssen neue Nutzungs-Konzepte erstellt werden, um die Attraktivität der Gebäude zu potenzieren.

 

Die Probleme der meisten Eigner von Bestandsimmobilien ähneln sich prinzipiell alle:

 

Instandsetzung und Sanierungen sind überfällig, die erzielbaren Mietrenditen sind schwach und es fehlt meistens an dem betriebsnotwendigen Kapital.

 

Kein Wunder, dass sich so mancher Bestand in einem „bedauernswerten“ Zustand befindet und vom einstigen Glanz nicht mehr viel vorhanden ist.

 

Irgendwann stellt sich deshalb für alle Eigner die brisante Frage:

 

Was tun mit dem/den Gebäude(n), das/die noch der Großvater erworben oder gar erbaut hat?

 

Die Lösung der Problemstellung ist meist immer eine diffizile Triangulation zwischen

 

-       der Immobilie selbst,

-       dem notwendigen Kapital, und

-       den kreativ - „zündenden“ Ideen,

 

die einer wertschöpfende Nutzung zur Entwicklung von Objekten zugrunde liegen.

 

In der nicht allzu fernen Vergangenheit, wurden derartige Gebäude oft, meistens aus Ideen- und Kapitalmangel, an gewerbliche oder private Investoren veräußert.

 

Während private Investoren sichere Kapitalanlagen verfolgten, war eine wirtschaftliche Verwertung das Ziel der gewerblichen Investoren, die mittels Sanierung und Aufteilung den Verkauf von Eigentumswohnungen verfolgten.

 

Durch die Hebelwirkung der Bankkredite, dem sogenannten Leverage, konnten gewerbliche Geschäftsmodelle oft erstaunliche Renditen erzielen, von denen Bauträger für Neubauten nur diskret träumen konnten.

 

Trotz minderer Projektplanung waren Risiken leicht überschaubar, da die Verkaufspreise der beworbenen Altbau-Eigentumswohnungen meist in Korrelation mit dem wirtschaftlichen Potenzial der Nachfrager standen.

 

Mit dem Aufkommen der Finanz- und Bankenkrise hat sich die Marktkonstellation allerdings substanziell neu definiert.

 

Viele Bürger überließen ihr Vermögen nicht mehr so leicht den „vertrauensvollen“ Bankberatern oder den Aktienmärkten, sondern fokussierten sich zunehmend auf die Wertbeständigkeit des sogenannten „Betongoldes“.

 

Zur verstärkten Binnennachfrage gesellte sich die Kaufkraft ausländischen Kapitals, was einen erheblichen Einfluss auf die Preisgestaltung von Immobilien ausübte.  

 

In Ballungsgebieten wurden Bestandsgebäude von Verkäuferseite (falls ein Verkauf überhaupt noch zur Disposition stand) fortan nur noch zu Höchstpreisen veräußert.

 

Hohe Einkaufpreise evozieren hohe Verkaufspreise,

die nicht in allen Lagen durch die Nachfrage getragen bzw. kompensiert werden können. Zunehmend wachsende Preise limitieren automatisch die Anzahl der wirtschaftlich potenziellen Erwerber, innerhalb der diversen Nachfrager-Segmente.

 

Für gewerbliche Investoren bedeutete diese Entwicklung „schrumpfende“ Renditen mit steigenden Risiken, weshalb einige Aufteiler ihr Glück nun beispielsweise in der Münchner Peripherie suchen.

 

Die Unterversorgung im Angebotsbereich der Landeshauptstadt München steht in einer direkten Korrelation mit der beschriebenen Problematik.

 

Zwar lassen sich die Risiken durch umfangreiche Projektentwicklungsplanung eingrenzen, aber das Problem der hohen Einkaufpreise am Markt kann auch eine gute Analyse nicht lösen.

 

Was die Bestandseigentümer und privaten Investoren betrifft, so hat sich auch hier eine etwas neue Gemengelage etabliert.

 

Viele Eigner stellen sich nun die essenzielle Frage,

 

-       was denn mit einer freigesetzten Liquidität (durch einen Verkauf) gemacht werden soll,

 

währenddessen

 

-       auch private Anleger mittlerweile über gewisse Refinanzierungsmöglichkeiten durch selektiven Verkauf sinnieren.

 

 ist damit gemeint?

 

Konkret bedeutet dies,

 

für Bestandseigner:

-       Ein Komplettverkauf ganzer Gebäude steht nicht mehr zwingend auf der Agenda, da man diverse Wohnungen eventuell auch behalten möchte;

 

für private Investoren:

-       Nach einem Erwerb muss nicht zwangsläufig das ganze Gebäude im Bestand gehalten werden, sondern selektive Teile werden zu Refinanzierungszwecken gezielt verkauft;

 

In beiden Fällen steht nicht die gewerbliche Verwertung im Mittelpunkt der Überlegungen, sondern eine Gebäudeinstandsetzung und selektiver Erhalt oder Verkauf diverser Wohnungen.

 

Egal, welches Ziel letztendlich verfolgt wird, für jede Art von Verwertungsnutzung muss im Vorfeld einer Projekt-Entwicklung, die Problematik folgender Triangulation antizipiert werden.

 

Wie finden/findet beispielsweise

 

-       KAPITAL - zu Immobilien und Ideen,

-       IDEEN - zu Kapital und Immobilien,

-       IMMOBILIEN – zu Kapital und Ideen?

 

 

Für diese Vermittlungstätigkeit bieten sich die Dienste von professionellen Projektentwicklern des Immobiliensektors an, die ein gewöhnlicher „Wald- und Wiesenmakler“ so nicht zu leisten vermag.

 

Ein versierter Entwickler mit Vermittler-Erfahrung

 

-       bringt die drei Komponenten (Immobilie, Ideen und Kapital) der Operation in Schnittmenge zueinander,

 

-       sorgt während der Vorbereitungs- und Planungsphase für die Koordination von Absprachen und Tätigkeiten der involvierten Parteien,

 

-       hilft die gesammelten Daten der Vorbereitung- und Planungsphase fachgerecht zu interpretieren,

 

-       koordiniert und kontrolliert die Realisierung der Umsetzung des Projekts, und

 

-       übernimmt vollumfänglich die notwendigen Vermarktungstätigkeiten des Produkts bis zum Abschluss.

 

 

In Summe ist ein Projektentwickler der zentrale Knotenpunkt für die Koordination von

 

 

-       Immobilien-Eignern

-       Investoren

-       Architekten und Ingenieuren (z.B. Vermessungsingenieure)

-       Bauunternehmen (z.B. Generalunternehmer)

-       Sonstigen Dienstleistern (Sachverständige, Verwaltern, Rechtsanwälte, Notare, etc.)

-       Finanzierungsdienstleistern

-       Öffentliche Hand (z.B. bei Baugenehmigungen)

-       Potenziellen Nachfragern (Käufer oder Mieter)

 

Es dürfte ersichtlich sein, dass es sich um eine anspruchsvolle Managementtätigkeit handelt, die nur Sinn macht, falls ein entsprechender Erfahrungsschatz vorhanden ist.

 

Es kann für Verkäufer oder Käufer von Bestandsobjekten also durchaus lohnenswert sein, einen PROJEKT-ENTWICKLER als Fachmann in Immobilienfragen zu beauftragen.

 

Ein kleiner Blick auf unser Leistungsportfolio in Sachen PROJEKT-ENTWICKLUNG zeigt, was WIR für Sie TUN können:

 

Unseren Service bieten wir für die Landeshauptstadt München und den Großraum München im Radius von ca. 50KM an.

 

 können WIR?

 

Seit dem Jahre 2001 betreuen und begleiten wir durchgehend die dienstleistende PROJEKTIERUNG von Mehrfamilienaltbauten der gewerblichen Wohnraumumwandlung in der Landeshauptstadt München.

 

Hierbei sind wir bereits in der Entwicklungsphase der Projekte präsent,

 

-       analysieren den Markt, die Lagen und schätzen die rechtlich/technischen Potenziale der Objekte zuverlässig ein,

 

-       begeben unsere Meinung zum baulichen Zustand der Bestandsobjekte und ziehen u.U. Sachverständige hinzu,

 

-       stehen unseren Auftraggebern jederzeit beratend und koordinierend in der rechtlich/technischen Ausgestaltung der Objekte zur Seite und

 

-       übernehmen die vollumfängliche Vermarktung der Objekte.

 

 kommt als Auftraggeber infrage?

 

FALLS Sie Eigentümer einer Mehrfamilien-Immobilie sind und diese

 

-       verkaufen oder

-       entwickeln

 

wollen?

 

Vermitteln wir entweder den notwendigen Käufer, Ideen oder Kapitalgeber.

 

 

FALLS Sie als Interessent eine Mehrfamilien-Immobilie suchen,

 

-       diese erwerben und

-       entwickeln

 

wollen?

 

Vermitteln wir die hierzu notwendige(n) Immobilie(n) und Ideen.

 

 tun WIR ?

 

Als zentraler Knotenpunkt und Ansprechpartner

 

-       planen,

-       koordinieren und

-       steuern wir

 

mit unserem effektiven Immobilien-Controlling den kompletten Abwicklungsprozess bei der Entwicklung von Bestands-Immobilien-Projekten.

 

Dies beinhaltet u.a.

 

-       die Pre-Projektentwicklungsphase,

-       die Planungsphase,

-       die Ausführungsvorbereitungen zur Umsetzung,

-       die Umsetzungsphase und

-       die anschließende Verwertungs- oder Nutzungsphase durch Verkauf oder Vermietung.

 

Pre-Projektentwicklungsphase

 

Während der Pre-Projektentwicklungsphase ist es das Ziel einen ersten Überblick über ein potenzielles Projekt zu generieren. Die Machbarkeit wird in technischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht auf den „Prüfstand“ gestellt.

 

Dabei werden die generellen Marktaussichten mit den Lagegegebenheiten (Makro/Mikro) in ein zu bewertendes Verhältnis zueinander gesetzt.

 

Es folgt die Identifikation und Evaluierung des technisch/rechtlich Zustands und der sich ergebende Potenziale in der Vermarktung des Objektes.

 

Eine erste Einschätzung soll die positiven und negativen Aspekte des potenziellen Projektes klar hervorheben und die finanziellen Implikationen, als auch die etwaigen Risiken eindeutig quantifizieren.

 

Erweisen sich die Ergebnisse einer ersten Wirtschaftlichkeitsanalyse als verheißungsvoll, kann man eine konkrete Planung in Angriff nehmen.

 

Sollte sich das Objekt nicht rechnen, endet die Projektentwicklungstätigkeit.

 

Anmerkung: Vielen gewerblichen Investoren genügen bereits die Erkenntnisse und Ergebnisse einer ersten Analyse, falls diese professionell aufbereitet sind. Aufgrund der Knappheit der Angebote am Markt erfolgt ein Erwerb des/der Objekte(s) meistens unmittelbar im Anschluss an die Pre-Projektentwicklungsphase.

 

Planungsphase

 

Der erste Schritt in der Planung besteht darin, aus Schätzungen tatsächliche Zahlen und klare Fakten zu generieren, indem konkrete Angebote (Technik & Finanzierung) eingeholt und verglichen werden.

 

Ziel dieser Koordinationsaufgabe ist es, das Verhältnis zwischen Aufwand und Qualität des Projektes zu optimieren.

 

Die Berechnungen sind letztendlich die Grundlage zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeitsvoraussetzungen für eine konkrete Entscheidungsvorbereitung.

 

Ausführungsvorbereitungen zur Umsetzung

 

Meistens werden bereits parallel zur Planungsphase alle notwendigen Ausführungsvorbereitungen vorgenommen.

 

Hierbei stehen die voraussichtliche Planung (Architekten oder Vermessungsingenieure) und das öffentlich-rechtliche Genehmigungsverfahren im Fokus der Betrachtung.

 

Zudem werden etwaige Umsetzungen bereits vorsorglich pre-terminiert, um die erforderlichen Kapazitäten und deren Logistik zu antizipieren.

 

Mittels Erstellung eines Marketingplanes wird die Vermarkung der Nutzung des Objektes vorbereitet.

 

Falls die sich ergebenden Erkenntnisdaten schlüssig sind, bzw. mit den zuvor ermittelnden Wirtschaftlichkeitsberechnungen in Einklang stehen, kann eine Entscheidung vorbereitet und getroffen werden.

 

Anmerkung: Die meisten Privatinvestoren bevorzugen - vor einem finanziellen Engagement - die wesentlich sicheren Erkenntnisgrundlagen einer konkreten Planung und den Ausführungsvorbereitungen.

 

Aufgrund der Marktgegebenheiten kann allerdings der Faktor Zeit eine sehr belastende Rolle spielen. Dauert die Planungsphase zu lange, kann ein Zielobjekt - möglicherweise – anderweitig vergeben sein.

 

Umsetzungsphase

 

Bevor mit einer Umsetzung begonnen werden kann, müssen natürlich die rechtlichen Rahmenbedingungen eines Erwerbs oder einer finanziellen Beteiligung, mittels Verträgen, zwischen den involvierten Parteien (Immobilie & Kapital) fixiert werden.

 

Die Umsetzungsphase selbst beinhaltet die Koordination und Kontrolle aller technisch/rechtlichen Belange, wobei kontinuierliche SOLL/IST Vergleiche zu den Planungen (in Bezug auf Qualität und Aufwand) im Vordergrund stehen.

 

Verwertung oder Nutzungsphase

 

Die Verkaufs- oder Vermietungsaktivitäten werden vollumfänglich betreut und schließen das Projekt, mittels diverser Termine oder dem Abschluss von Verträgen, letztendlich ab.

 

 

Dashboard-Kontrolle

 

Durch die stetig von uns zur Verfügung gestellte „Dashboard“-Information behalten unsere Auftraggeber jederzeit die Kontrolle über die Koordination der gesamten Prozessaktivitäten des Projektes.

 

Unser „Dashboard“ besitzt eine interaktive Cockpit-Funktion, die alle relevanten Daten zusammengefasst präsentiert. Das „Dashboard“ selbst besteht aus einer interaktiven PDF Datei, die wir unseren Auftraggebern in vorab bestimmten Zyklen zur Verfügung stellen.

 

Honorar

 

Die Vergütung unserer Management-Tätigkeit unterliegt nicht den Vorgaben von HOAI oder DVP (Verband der Projektsteuerer), sondern ist stets frei verhandelbar.

 

In Abhängigkeit des zu projektierenden Nutzungskonzepts werden die prozentualen Honorare entweder auf der Basis des wirtschaftlichen Leistungsumfangs (Volumen des Projektes), oder auf der Grundlage des wirtschaftlichen Projekt-Erfolgs (Bruttogewinn) angesetzt.

 

Wir sind ein ausgezeichneter Anprechpartner falls Sie die Wertschöpfung Ihrer Ressourcen professionell entwickeln wollen.

 

Haben Sie Fragen oder Interesse zu/an unseren Tätigkeiten, kontaktieren sie uns bitte unter 08193-997562 oder per Email unter Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! .

 

Nutzen Sie den QR-Code, um unsere Daten direkt in Ihre Smartphone-Kontakte zu übernehmen:

 

 

Wir helfen gerne weiter!

 

 

 

Unsere Leistungen noch einmal in Kurzform

 

 

Umfangreiches Immobilien-Controlling, durch Planung, Koordination und Steuerung des kompletten Projektprozesses. Durch unsere bewährte "Dashboard"-Information besitzen Käufer oder Verkäufer die Pulsmessung und Kontrolle über sämtliche Projektierungsaktivitäten.

 

 

Als versierter Entwickler mit Vermittler-Erfahrung

 

       bringen wir die drei Komponenten (Immobilie, Ideen und Kapital) der Operation in Schnittmenge zueinander,

 

       sorgen während der Vorbereitungs- und Planungsphase für die Koordination von Absprachen und Tätigkeiten der involvierten Parteien,

 

       helfen die gesammelten Daten der Vorbereitung- und Planungsphase fachgerecht zu interpretieren,

 

       koordinieren und kontrollieren die Realisierung der Umsetzung des Projekts, und

 

       übernehmen vollumfänglich die notwendigen Vermarktungstätigkeiten des Produkts bis zum Abschluss.

 

 

 

 

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