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Analyse der privaten Situation / Personal Due Diligence

 

Die nachfolgende Zusammenfassung gibt Ihnen diverse Kriterien für eine erste Einschätzung an die Hand, welche Schritte für Sie vor dem Erwerb einer Immobilie empfehlenswert sind.

 

 

Es beginnt mit Dir“ ist der bekannte Werbeslogan für Kosmetikprodukte der Firma Beiersdorf. Tatsächlich besitzt dieser Slogan auch für den Erwerb von Immobilien eine herausragende Bedeutung, denn vor dem etwaigen Kauf eines Objektes sollten Sie zuerst Ihre eigene Position genau evaluieren.

 

Bewerten Sie Ihre eigene Position

 

Zuerst sollten Sie den Grund Ihrer Investition hinterfragen.

 

Wollen Sie eine Immobilie

 

-       zum Selbstbezug, oder

 

-       als Kapitalanlage

 

erwerben?

 

Diese Unterscheidung ist durchaus sinnvoll, denn Immobilien zur Kapitalanlage werden steuerlich anders bewertet als selbstgenutztes Eigentum.

 

Beispielsweise könnten Sie eine selbstgenutzte Immobilie nach einer Dauer von ca. 3 Jahren (diese Bewertung wird von Ihrem Wohnsitzfinanzamt getroffen) auch steuerbefreiend veräußern, solange Sie dies nicht gewerblich tun.

 

Andererseits setzen Steuervorteile bei Kapitalanlagen Verluste oder die Minimierung von Einnahmen voraus. Sind die Einnahmen (durch die Miete) etwa zu gering, könnte das Finanzamt von einer fehlenden Gewinnerzielungsabsicht ausgehen und man bleibt auf seinen Kosten steuerrechtlich „sitzen“.

 

Wie Sie sehen, kann ein Gang zum Steuerberater vorab also nicht schaden.

 

Falls Klarheit darüber herrscht, für welches Ansinnen Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie die Situation Ihrer Finanzen auf den Prüfstand stellen.

 

Finanzen

 

Sammeln und antizipieren Sie zuerst sämtliche Daten die mit Ihrer persönlichen Finanzkraft in Zusammenhang stehen, denn auch eine finanzierende Bank wird Sie auf diese Informationen ansprechen, bzw. diese von Ihnen irgendwann einfordern.

 

Generell sollten Sie zuerst Ihr verfügbares Einkommen auflisten. Dazu gehören:

 

-       Etwaige Guthaben auf Ihren Konten

 

-       Liquidierbare Spareinlagen

 

-       Liquidierbare Wertpapierdepots

 

-       Verfügbare Bausparverträge

 

-       Prüfen Sie auch den Verkauf bereits vorhandener Immobilien

 

Anmerkung: Denken Sie hierbei allerdings daran, dass ein Verkauf einer Immobilie durchaus auch 6 Monate dauern kann, falls Sie einen adäquaten Preis für Ihr Objekt erzielen wollen. Von Schnellverkäufen wird generell abgeraten, da der Eindruck eines „Notverkaufs“ im Markt entstehen könnte. Ferner ist es wichtig zu wissen, welche steuerlichen Belastungen (Zuschreibung von geleisteten Abschreibungen und Gewinn- bzw. Spekulationssteuer) Ihnen ex-Post durch das Finanzamt beim Verkauf einer Immobilie entstehen können.

 

-       Möglicher Zuschuss von Eltern, Großeltern, Freunden oder sogar dem Arbeitgeber (auch das gibt es).

 

-       Denken Sie immer auch an den „Notgroschen“ (von ca. 6 Monaten) für unvorhergesehene Ereignisse (Krankheit, Arbeitslosigkeit, unerwartete Reparaturen, etc.) und größere Ausgaben (neues Auto, Urlaubsreisen, Folgekosten einer Immobilie, etc.).

 

Wenn die Frage des verfügbaren Kapitals geklärt ist, sollten Sie Ihr einzusetzendes Eigenkapital definieren und berechnen.

 

Von der Höhe des Eigenkapitals können Sie auf den maximalen Erwerbspreis Ihrer Wunschimmobilie schließen, da eine finanzierende Bank – je nach Bonitätslage - ca. 20% - 30% dieses Kaufpreises als Eigenkapital von Ihnen benötigen wird.

 

Denken Sie bitte daran, dass Sie in Ihrer Kalkulation für den etwaigen Erwerb,

 

-       neben dem Kaufpreis,

 

-       auch die Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer, etc. von ca. 9%) und

 

-       etwaige Folgekosten (z.B. für Sanierungen, Renovierungen)

 

berücksichtigen, da diese normalerweise auch mitfinanziert werden.

 

Beispiel: Ihr Ziel ist es eine 2 ½ Zimmer Immobilie mit ca. 80m² in einem Altbau und guter Lage zu erwerben. Diesbezüglich sollten Sie sich (zumindest in München) auf einen Kaufpreis von ca. Euro 400.000,-- einstellen. Möglicherweise müssen Sie die Wohnung auch noch sanieren (was bei Altbauten keine Seltenheit ist), sodass leicht ca. Euro 50.000,-- an weiterem Aufwand entstehen.

 

Berechnungsbeispiel:

Kaufpreis Euro 400.000,-- * 1,09 + Euro 50.000,-- /100 * 20 (als EK-Anteil) = Euro 97.200,-- als notwendig verfügbares Eigenkapital.

 

Sollte sich herausstellen, dass Ihr verfügbares Eigenkapital für einen derartigen Erwerb nicht ausreicht, müssen Sie sich neue Ziele setzen, die im Einklang mit Ihrem Eigenkapital stehen.

 

Auch ein Wunschdenken hilft hier leider nicht weiter.

 

Steht ein etwaiges Zielobjekt und die Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals in Korrelation zueinander, können Sie den notwendigen Fremdkapitalbedarf feststellen und dessen Belastungen auf die nächsten 10 -15 Jahre evaluieren.

 

Hierzu ist es sinnvoll zunächst die Transparenz des Internets zu nutzen und die Zinssätze verschiedener Anbieter zu vergleichen.

 

Anmerkung: Sie sollten hierbei nicht den Fehler begehen und sich schriftliche Angebote von verschiedenen Anbietern einholen, da beispielsweise Banken diese Anfragen gerne als Kreditanfragen deklarieren und dies auch in Ihre SCHUFA Auskunft einfließen kann. ACHTUNG! Mehrere Kreditanfragen (auch wenn Sie diese gar nicht nutzen) können Ihre Bonität maßgeblich beeinflussen.

 

Achten Sie bei der Prüfung der Angebote auf eine Zinsfestsetzung (sollte mindestens 10 Jahre sein) mit dem berühmten Effektivzins (inklusive aller banktechnischen Nebenkosten) und die zu leistenden Tilgungsraten von 1% - 2%.

 

Anmerkung: Je nachdem, wie es um Ihre Bonität steht, ist es manchmal auch sinnvoll außerordentliche Tilgungen oder höhere Tilgungsraten in einen Kreditvertrag aufzunehmen, um etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen (gegenüber dem finanzierenden Institut) zu minimieren.

 

Berechnen Sie anhand dieser Daten Ihre monatlich zu erwartenden Belastungen. Auch hierzu gibt es im Netz verschiedene Simulationen oder Simulatoren zu finden.

 

Fragen Sie sich bitte jederzeit selbstkritisch, ob diese Zahlungen ohne Schwierigkeiten und gravierend persönliche Einschnitte (problemlos) geleistet werden können.

 

Denken Sie hierbei an die Eventualitäten des Lebens und behalten Sie den bereits erwähnten „Notgroschen“ immer im Auge!

 

Eine neue Wohnung ist zwar schön, aber ohne Urlaub oder Auto wird Ihre Freude daran möglicherweise von relativ kurzer Dauer sein.

 

Wenn Klarheit über die Finanzierungsangebote (Effektivzins und Tilgung) vorhanden ist und die zu erwartenden monatlichen Belastungen kein Problem darstellen, sollten Sie sich (noch bevor Sie einen Makler ansprechen) einen Termin mit Ihrer Hausbank oder einem anderen Finanzierungsdienstleister Ihrer Wahl vereinbaren.

 

Bevor Sie dieses Gespräch wahrnehmen, sollten Sie alle Unterlagen über Ihre Bonität bereitstellen und zu dem Termin mitbringen. Dazu gehören beispielsweise:

 

-       Einkommens- und Vermögensübersicht und

 

-       Die Steuererklärungen der letzten drei Jahre

 

-       Kopie des Grundbuchblattes einer bereits im Eigentum befindlichen Immobilie.

 

Diese Gespräche sind durchaus von Wichtigkeit, denn vieles lässt sich in einem persönlichen Gespräch wesentlich besser erörtern und - last but not least - sollte man eine absolute Vertrauensbasis zu dem Finanzierungs-Berater entwickeln.

 

Ist diese nicht vorhanden, oder fühlen Sie sich schlecht beraten, suchen Sie lieber sofort ein anderes Finanzierungsinstitut auf.

 

Sollte es irgendwann ex Post Schwierigkeiten mit der Finanzierung Ihrer Immobilie geben, ist Vertrauen und Nähe zu einem geeigneten Ansprechpartner nicht zu unterschätzen.

 

Klären Sie mit dem Berater auf jeden Fall auch die diversen Arten von Darlehen ab (Hypothekendarlehen, Annuitätendarlehen, Festdarlehen, Bankdarlehen, etc.) und prüfen sie mit ihm

 

-       Kreditbereitstellungskosten

 

-       vorzeitige Tilgungen (siehe Vorfälligkeit)

 

-       etwaige steuerlich verwertbare Disagios,

 

-       die Laufzeit des Kredites mit der Zinsbindung und

 

-       welche Provisionen für die Finanzierungsvermittlung anfallen.

 

Prüfen Sie, dass die Bank oder das Institut einen etwaigen Kreditvertrag mit Ihnen nicht an andere Dritte (andere Banken oder Investoren) weiterveräußern kann.

 

Teilen Sie dem Berater mit, dass Sie nur einen Kreditvertrag unterzeichnen, falls zugleich ein Abtretungsverzicht vereinbart wird. In diesem Fall dürfte die Bank eine Forderung nur mit Ihrer Zustimmung abtreten. Wird der Verzicht auch im Grundbuch eingetragen, ist man wohl derzeit am besten geschützt.

 

Anmerkung: In der Vergangenheit ist durchaus öfters geschehen, dass Banken Darlehensforderungen an sogenannte „Heuschrecken“ nebst Sicherheiten abgetreten haben, ohne den Kreditnehmer davon zu informieren. Verfolgt der neue Erwerber Ihres Kredits eine andere Geschäftspolitik, birgt dieses Modell die Gefahr der schnellen Kündigung des Darlehens und der möglichen Versteigerung, übrigens unabhängig davon ob der Kunde seinen Kredit regelmäßig bedient. Als Gegenmittel verbleiben den Geschädigten die Möglichkeit einer Vollstreckungsabwehrklage mit etwaigen Schadensersatzforderungen. Im schlimmsten Fall kann die Immobilie aber auch unwiederbringlich verloren sein.

 

Last but not Least sollten Sie sich auch über etwaige Fördermittel (öffentlicher Art von den Kommunen oder beispielsweise der Kreditanstalt für Wiederaufbau – bei Altbauten –) aufklären lassen.

 

Anmerkung: Da Banken mit Förderungen kein Geld verdienen, ist es für diese meistens ein „lästiges“ Beiwerk, das nur Arbeit macht. Sie als Konsument können allerdings bestimmt den einen oder anderen Euro sparen und diesen vielleicht auch gut für den nächsten Urlaub oder ein neues Auto verwenden.

 

Sollten Sie schriftliche Angebote anfordern, so klären Sie unmissverständlich mit dem Anbieter, dass es sich lediglich um Angebote, aber um keine definitive Kreditanfrage handelt, da Sie sich ansonsten (möglicherweise) einen SCHUFA-Eintrag „einhandeln“.

 

Achten Sie bei Ihrem Kreditantrag der Bank auf absolut korrekte Angaben Ihrerseits, denn falsche Angaben gehen irgendwann zu Ihren Lasten.

 

Nachdem Sie Ihre eigene Position ausgiebig geprüft haben, kennen Sie nun

 

-       Ihre zur Verfügung stehenden Mittel,

 

-       die zu erwartenden Belastungen und

 

-       haben den Notgroschen im Auge.

 

Zudem hat sich Ihre Bank oder ein Finanzdienstleister nun bereit erklärt eine zeitnahe Finanzierung zur Verfügung zu stellen.

 

Erst wenn diese Punkte WIRKLICH KLAR sind, sollten Sie sich der Thematik des eigentlichen Erwerbs widmen.

 

Es ist durchaus sinnvoll diese benannten Schritte im Vorfeld abgeklärt zu haben, denn manchmal ist eine gewisse Schnelligkeit beim Kauf von Vorteil.

 

Sicherlich werden Makler und Verkäufer von Ihnen, vor einer etwaigen Beurkundung, auch einen Liquiditätsnachweis oder die Finanzierungsbestätigung einer Bank einfordern.

 

Generell heißt es so schön im Immobilienmarkt: „Nicht die Großen fressen die Kleinen, sondern die Schnellen die Langsamen“.

 

Aber Vorsicht! Um eine gewisse Schnelligkeit überhaupt an den Tag legen zu können, ist es allerdings unerlässlich, dass Sie im Vorfeld einer Entscheidung ein bestimmtes Gespür (Lage, Preise, etc.) für den relevanten Markt bekommen.

 

Diesbezüglich sollten Sie vorab diverse Erfahrungen sammeln, indem Sie parallel zum Zeitpunkt der Finanz- und Bankenprüfung bereits diverse Angebote einsehen, prüfen und verschiedene Objekte besichtigen.

 

Potenzielle Käufer ohne Erfahrung sollten sich vor schnellen Entscheidungen in Acht nehmen, auch wenn das vermeintliche „Traumobjekt“ inzwischen anderweitig veräußert wird.

 

Auf jeden Fall sollten Sie sich bei einem Kauf niemals unter einen vermeintlichen Zeitdruck setzen lassen. Ein wirklich guter Makler wird diesen Zeitdruck auch nicht künstlich aufbauen.

 

Denken Sie daran: „Selten ist Wichtiges dringend und selten ist Dringendes wichtig“.

 

Anmerkung: Falls Sie gute Preise suchen, sollten Sie nicht davor zurückschrecken sich antizyklisch zu verhalten. Auch im Maklergeschäft gibt es jedes Jahr eine „saure Gurkenzeit“. Während der Zeit der Sommerferien (meistens Ende Juni, Juli, August und Anfang September) sind Makler für gute Angebote besonders „empfänglich“ und die Konkurrenten der Wohnung liegen meistens irgendwo am Strand.

 

Die Akquise für eine Immobilie beginnt meistens im Netz oder den Printmedien.

 

Auch ein Besuch von Immobilien-Messen (beispielsweise Münchner Immobilien Messe oder die Expo Real Messe) ist grundsätzlich nie verkehrt.

 

Nehmen Sie sich - parallel zur Finanz- und Bankenprüfung - ein bisschen Zeit um den Markt kennenzulernen und zu sondieren.

 

Am besten geht dies, indem Sie sich bestimmte Angebote Ihrer Wahl heraussuchen und über einen gewissen Zeitraum - regelmäßig - beobachten. Auch Napoleon stand zuerst auf einem Hügel um das spätere „Gefechtsfeld“ zu inspizieren.

 

Bei Ihrer Vorab-Analyse werden Sie feststellen, dass einige Angebote länger im Netz verweilen als andere und weitere manchmal sogar (für 4-5 Tage) aus dem Netz genommen, um später wieder eingestellt zu werden.

 

Versuchen Sie festzustellen warum dies so ist. Ist es die Lage, der Preis oder ein anderer unbekannter Grund?

 

Am besten lernen Sie den Markt kennen, wenn Sie wirklich wissen, was Sie NICHT wollen.

 

Diesbezüglich wäre es in einer Sondierungsphase natürlich opportun, den vermeintlichen „Ladenhütern“ im Netz einen Besuch zu erstatten. Machen Sie einen Termin aus und versuchen Sie festzustellen, weshalb die Wohnung bisher nicht veräußert wurde. Jede Wette, dass Sie den Grund finden werden.

 

Auf jeden Fall bekommen Sie auf diese Art und Weise ein relativ gutes Gespür für den relevanten Markt.

 

Die Transparenz über die Preisgestaltung ist zu diesem Zeitpunkt eher zweitrangig, da Sie diese Marktdaten jederzeit aus dem Netz entnehmen können.

 

Egal ob Sie den Immoscout, die Immowelt oder etwa den herausragenden Immobilienkompass der Onlineausgabe der Zeitschrift CAPITAL aufsuchen, immer werden Sie genügend Informationen über die aktuelle Preisgestaltung der ausgesuchten Lagen erhalten. Die Preistransparenz war nie größer als heute, weshalb es schwierig sein dürfte, einem tatsächlich überteuerten Objekt „aufzusitzen“.

 

Mit genügend Erfahrung ausgestattet, können Sie sich nun auf den Weg machen Ihr wirkliches Traumobjekt ausfindig zu machen.

 

Nach einer gewissen Zeit haben Sie ein Objekt gefunden, es besichtigt und besitzen nun den Wunsch die Immobilie zu erwerben.

 

Anmerkung: Niemals(!) sollten Sie eine Immobilie kaufen, die Sie nicht auch persönlich in Augenschein genommen, bzw. besichtigt haben. Ebenso sollten Sie eine Immobilie IMMER unter Tageslichtbedingungen gesehen haben, denn „Nachts sind bekanntlich alle Katzen grau“.

 

Um späteren Problemen aus dem Wege zu gehen, sollten Sie das Objekt nun einer qualifizierten Prüfung unterziehen.

 

Der anglo-amerikanische Ausdruck der „Due Diligence“ ist mittlerweile Sinnbild für die „gebotene Sorgfalt“ die man (auf jeden Fall) dabei walten lassen sollte.

 

Gegenstände einer solchen „Due Diligence“ Prüfung von Objekten sollten

 

-       Standortanalyse /Location Due Diligence

 

-       Legal- oder Rechtsanalyse /Legal Due Diligence

 

-       Technische Analyse /Technical Due Diligence und

 

-       Finanz- und Steueranalyse / Financial & Tax Due Diligence

 

sein.

 

Sinn und Zweck einer Prüfung ist dabei nicht das POSITIVE des Objektes hervorzuheben, sondern NEGATIVE Sachverhalte zur Grundlage von Entscheidungen zu machen, da etwaige Mängel natürlich zu einer vertraglichen Berücksichtigung, Garantien oder Preisminderungen führen können.

 

Am besten macht man dies, wenn man den einzelnen Ausführungspunkten Noten (von 1 bis 6) vergibt und einen Notendurchschnitt lokalisiert, wie dies auch in Schulen gemacht wird.

 

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