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Immobilien gehören noch immer zu den besten Sachwertanlagen schlechthin. Damit die Freude am Kauf nicht in einem persönlichen Fiasko endet, sollte man vor dem Kauf unbedingt eine umfassend gebotene Sorgfalt walten lassen. Der anglo-amerikanische Ausdruck „Due Diligence“ steht sinnbildlich für eine sorgfältige Analyse von Objekten.


    

 

Eine gute Wirtschaftslage, hohe Beschäftigung, niedrige Zinsen und der Mangel an wertbeständigen Alternativen im Anlagebereich hat bei Vielen den Wunsch hervorgebracht, deren Vermögen im „berühmten Beton- oder Ziegelgold“ zu investieren.

 

Dass ein mühsam angespartes Vermögen in beständige Werte fließt ist natürlich sinnvoll, da niedrige Sparzinsen und Inflation Geldwerte kontinuierlich schrumpfen lassen, zudem sollte für das Alter Vorsorge getroffen werden.

 

Die Zuwächse im Nachfragebereich des Immobilienmarktes sprechen hierzu eine klare Sprache.

 

Laut dem Immobilienmarkbericht des Gutachterausschusses Münchens wurde 2013 ein neues Rekordvolumen an Umsätzen von Euro 10,7 Milliarden in der bayerischen Landeshauptstadt erzielt, dies obwohl zugleich ein 12 %er Rückgang der Transaktionen verzeichnet wurde.

 

Die Marktzahlen belegen die immense Attraktivität der Immobilien, allerdings führt der stetig anwachsende Nachfrageüberhang - gerade in München und der Peripherie – zu einer extremen Ausdünnung von werthaltigen Angeboten.

 

Konsequenterweise ergeben sich fortwährend wachsende Preise, auch bei weniger guten Lagen und Objekten und das ist tatsächlich ein Problem für Investoren.

 

Immobilien in und um München gehören trotzdem noch immer zu den wertbeständigsten Anlagen überhaupt, die man erwerben kann.

 

Dass dies für Investoren auch dauerhaft so bleibt, setzt allerdings voraus, dass keine „Phantasiepreise“ den Markt künstlich „verwässern“, was zu einer massiven Überdeckung von Wertigkeit führen kann.

 

Was ist damit gemeint?

 

Immobilien und deren Preisentwicklungen sind die besten Seismographen für inflationäre Tendenzen im Markt und nehmen diese quasi vorweg, indem sie gewissermaßen die subtile Entwertung der Währung im Kaufpreis aktuell beinhalten.

 

Um der Entwertung der Währung auf die Spur zu kommen benötigt man eine Vergleichbarkeit von Wertigkeit, welche sich über Dekaden kaum verändert hat.

 

Besonders Altbauimmobilien sind für derartige Vergleiche prädestiniert, da sie ihre natürliche Lage nicht verändern und auch heute noch (meistens) dieselben Komponenten (Wände, Decken, Böden, etc.) ihrer Bauzeit aufweisen.

 

Unabhängig davon ob diverse Objekte zwischenzeitlich bereits saniert wurden, weisen sie dennoch immer die gleiche Wertigkeit ihrer Komponenten aus, die im zu zahlenden Preis ihren direkten Niederschlag findet.

 

Kurzum: Die Wertigkeit einer Immobilie von heute sollte - in etwa - der Wertigkeit dieser Immobilie von früher - beispielweise vor 26 Jahren – entsprechen.

 

Einen optimalen Wertbestand kann eine Immobilie für Investoren also nur dann aufweisen, falls die heute zu zahlenden Preise in einer Zirka-Parität zu den Preisen früherer Dekaden stehen.

 

Das Beispiel aus unserem Beitrag „Warum Vermögen in Immobilien anlegen?“ zeigt auf, wie man derartige Berechnungen leicht durchführen kann, denn die Wertbeständigkeit für Investoren kann nur erfüllt werden, falls keine massive Überdeckung von Werten (von damals zu heute) eintritt.

 

Objekte müssen also verschiedenen Analysen unterzogen werden, sodass Produkt und Preis miteinander korrelieren. Nur so können Sie der Inflation mit Ihrem Investment tatsächlich ein „Schnäppchen“ schlagen.

 

Diesbezüglich erscheint es schwer vorstellbar, dass in Deutschland scheinbar immer noch Immobilien, ohne jegliche Vorabprüfung gekauft werden.

 

Gemäß dem IVD (Immobilienverband Deutschland) werden durchaus einige Objekte scheinbar

 

       ohne vorherige Besichtigung und

-       ohne notwenige Einsicht der Unterlagen

 

erworben, was auch kein gutes Licht auf die beteiligten Makler wirft.

 

Der Skandal um die „Schrottimmobilien“ hat anscheinend keinen dauerhaften Eindruck bei den potenziellen Privatinvestoren hinterlassen?

 

Damit die Freude am Erwerb einer Immobilie nicht in einem persönlichen Fiasko endet, sollte eine umfassende Analyse der Ausgangspunkt aller Überlegungen sein.

 

GENERELL steht vor dem Erwerb einer Immobilie IMMER eine systematisch umfassende Bestandsaufnahme der eigenen (finanziellen) Möglichkeiten und die mit dem Objekt verbunden Risiken!

 

Was ein potenzielles Kaufobjekt betrifft, so müssen die

 

-       Stärken und Schwächen der Anlage miteinander verglichen werden, und      

-       die damit verbundenen Risiken klar zum Ausdruck kommen.

 

Eine nachhaltige Prüfung ist somit immer die Grundlage für die Bewertung des Kaufgegenstandes, denn mittels einer fundierten Analyse kann erheblicher Einfluss auf die Erwerbspreise und die Gestaltung eines etwaigen Kaufvertrages einhergehen.

 

Da ein Privatinvestor selten mehr als eine oder zwei Immobilien in seinem Leben erwerben wird, ist es normal, dass man gegenüber der Erfahrung von Maklern meistens das Nachsehen hat.

 

Zwar wird ein guter Makler aus seinem Erfahrungsvorsprung keinen Vorteil ziehen wollen, dennoch ist es hilfreich eine „Aufrüstung“ von Wissen auf Investorenseite zu verfolgen, um sich selbst und den Markt vor ungewollten „Auswüchsen“ zu schützen.

 

Gerade vor dem Hintergrund, dass der Nachfragedruck am Markt permanent zunimmt und die zu vermittelnden Objekten immer weniger werden, ist eine gewisse Kenntnis über die Komplexität eines Immobilienkaufs sicherlich kein Nachteil.

 

Wer sich schon einmal mit dem Kauf einer Immobilie auseinandergesetzt hat, weiß dass so ein Erwerb wesentlich vielfältiger sein kann, als man gemeinhin denkt.

 

Viele vernachlässigen zudem den Gedanken, dass nach einem Erwerb der Immobilie auch zusätzliche Aufwendungen auf den/die Käufer zukommen können, denn

 

-       alle Wohnungen und/oder Gebäude können Mängel aufweisen, die es zu beheben gilt, und

-       alle Immobilien benötigen (wie ein KFZ) einen kontinuierlichen Unterhalt, Pflege und Instandhaltung.

 

Kurzum: Auch bei einem Immobilienkauf handelt es sich um eine unternehmerische Entscheidung. Jede Kapitalanlage ist tendenziell immer mit Risiken behaftet, die es zu MINIMIEREN gilt.

 

Aktienkurse können schwanken, Fonds können unterschiedliche Renditen erzielen oder sogar einen Totalverluste erleiden und selbst Staatsanleihen (z.B. Griechenland) müssen nicht immer sicher sein.

 

In allen Fällen handelt es sich um Kapitalanlagen, bei denen es auch Verlustrisiken geben kann. Für welche Investition man sich letztendlich entscheidet, hängt von vielen diversen Einzelheiten ab.

 

Machen Sie sich dies immer wieder NEU bewusst!

 

Da übertriebene Angst ebenfalls ein schlechter Ratgeber ist, kann man selbstverständlich Vorsorge betreiben, indem man seine „Hausaufgaben“ vorab erledigt.

 

Vorsorge zur Risikominimierung bei Immobilien bedeutet, viele diverse Gegebenheiten zu beachten, weshalb wir die wichtigsten Punkte einer nachhaltigen „Due Diligence“-Prüfung für den Kauf einer Immobilie zu Privatanlagezwecken (den sog. ASSET DEAL) aufgelistet haben.

 

Gegenstände einer solchen „Due Diligence“ Prüfung sollten folgende Analysen sein:

 

-        über die private Situation / Personal Due Diligence      

 

-        über den Standort der Immobilie / Location Due Diligence      

 

-        über den rechtlichen Hintergrund der Immobilie / Legal Due Diligence      

 

-        über die bautechnischen Gegebenheiten und Qualität der Immobilie / Technical Due Diligence

 

und      

 

-        über die finanziellen und steuerlichen Auswirkungen des Engagements / Financial & Tax Due Diligence

 

 

Alle verfügbaren Erkenntnisse sind wichtig, denn davon hängt Ihre zukünftige Freude am Kauf maßgeblich ab.

 

Sinn und Zweck einer Prüfung ist es dabei nicht das POSITIVE des Objektes hervorzuheben, sondern NEGATIVE Sachverhalte zur Grundlage von Entscheidungen zu machen, da etwaige Mängel selbstverständlich zu einer vertraglichen Berücksichtigung (z.B. Haftungsgrundlagen), Garantien oder Preisminderungen führen können.

 

Wenn Sie unsere folgenden Vorschläge zum Thema Immobilienkauf beherzigen, dann sollte eigentlich nichts mehr „schiefgehen“ können.

 

Anmerkung: Die Checklisten sind zwar umfangreich, aber natürlich können sie nicht unbedingt alle Eventualitäten eines Immobilienkaufs abdecken. Die genannten Punkte können deshalb keinen Anspruch auf abschließende Vollständigkeit erheben.

 

Für Diejenigen, die beispielsweise aus

 

-          zeitlichen, oder

-         beruflichen Gründen

 

nicht in der Lage sind, eine umfangreiche Objektprüfung selbst durchzuführen oder nicht auf einen adäquaten

 

-        Erfahrungsschatz eines Experten

 

bei Eintritt etwaiger Eventualitäten verzichten wollen, bieten wir

 

-        ein umfassendes MENTORING   Programm  an,

 

um Ihren Objekterwerb - als Ihr persönlicher Erkenntnisverstärker - optimal zu begleiten.

 

 

 

Mehr über unser MENTORING Programm erfahren Sie auf unserer Website, oder schreiben Sie uns eine Email an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! .

 

 

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