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Ein Vorkaufsrecht räumt dem Vorkaufs-Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten durch eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen.

 

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalls (§ 463 BGB), also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer.

 

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten.

 

Diese bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (§ 464 Abs. 1 BGB), wohl aber der spätere Kaufvertrag selbst.

 

 

Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen (§ 469  Abs. 2 BGB). Der Vorkaufsberechtigte muss die Inanspruchnahme gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten erklären.

 

Tut er dies, hat der Drittkäufer das Nachsehen im Erwerb.

 

Grundsätzlich gibt es drei Arten von Vorkaufsrechten.

 

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht -  §§ 463 bis 473 BGB -  beschreibt das Recht eines Vorkaufsberechtigten, eine Sache zu erwerben, über die der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen hat.

 

Das dingliche Vorkaufsrecht ist nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte von Belang. Geregelt wird diese Recht in den § 1094 ff. BGB.

 

Es lastet auf der Sache selbst, es handelt sich dabei also um ein echtes Sachenrecht. Als solches entsteht ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.

 

Das so belastete Grundstück verweist eindeutig darauf, dass der Begünstigte gegenüber dem Eigentümer zum Vorkauf berechtigt ist.

 

Unter bestimmten Bedingungen kann eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken besitzen. Dabei  handelt es sich um das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht.

 

Geregelt wird diese Art des Vorkaufsrechtes im Bundes- und Landesrecht, insbesondere aber in den §§ 24-28 BauGB.

 

Für Teilungsobjekte ist das gesetzliche Vorkaufsrecht von Mietern -  gemäß § 577 BGB - von Interesse.

 

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.

 

Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, seinen Mietern mitzuteilen, dass die Wohnung zum Verkauf steht, bzw. verkauft wurde.

 

In diesen Kaufvertrag kann der Mieter zu denselben Bedingungen eintreten, falls er die betreffende Wohnung, im Rahmen seines Vorkaufsrechtes -  käuflich erwerben möchte.

 

Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf der Wohnung und somit für die Ausübung seines Vorkaufsrechts, so muss er eine diesbezügliche Erklärung - fristgemäß - an den Vermieter abgeben. Diese kann zwar formfrei erfolgen, meistens verlangen Notare allerdings eine schriftliche Darlegung. Die Ausübung ist unwiderruflich.

 

Das Vorkaufsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter einen Kaufvertrag mit Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts geschlossen hat, oder falls es sich nicht über einen Erstverkauf der Wohnung handelt.

 

 

 

 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Vorkaufsrecht

 

 

 

 

 

 

 

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