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Das Thema Steuern im Zusammenhang mit Immobilien kann viele Anleger verwirren. Da das deutsche Steuerrecht einem Labyrinth gleicht, ist kurze Übersicht zwar hilfreich, aber den Steuerberater ersetzt sie natürlich nicht.

 

In welchem Zusammenhang stehen Steuern und Immobilien?

 

Grunderwerbsteuer:

 

Bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie (Grundstück oder Grundstücksanteil) fällt die Grunderwerbsteuer an. Sie ist "gewissermassen" die Umsatzsteuer bei Immobilienerwerbsgeschäften.

 

Je nach Bundesland beträgt der Grunderwerbssteuersatz  zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent ( Schleswig-Holstein).

 

Mit einer Erhöhung dieser Sätze wird demnächst wohl zu rechnen sein. Einerseits können damit Immobilienblasen gezielt eingedämmt werden, andererseits dürfen die Bundesländer - bis zum Jahr 2020 - nur noch Haushaltsetats ohne neue Schulden vorlegen.

 

Übrigens, falls noch  ausstehende Bauleistungen in einem Immobilien-Kaufvertrag erwähnt werden, richtet sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht nur auf Grund und Boden, sondern auch auf die folgende Bauleistung (Bebauung oder Sanierung).

 

Umsatzsteuer:

 

Gibt es eine Umsatzsteuerbelastung bei dem Erwerb von Immobilien?

 

Falls eine Bauleistung Bestandteil des Kaufvertrages über Grund & Boden ist, so ist diese (Bau-)Leistung natürlich auch umsatzsteuerpflichtig.

 

Die darin enthaltene Umsatzsteuer wird demnach auch zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer. Diese Doppelbesteuerung ist zwar strittig, wird aber von den meisten Finanzämtern verfolgt.

 

Anmerkung: Am besten beauftragt man ein Bauunternehmen erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages, sodass ein „Zusammenwirken“ nicht unterstellt werden kann.

 

Selbstverständlich ist die Umsatzsteuer auch als Bestandteil in den Rechnungen von etwaigen Maklern und Notaren enthalten.Gänzlich umsatzsteuerbefreit ist man also beim Immobilienkauf nie.

 

Grundsteuer:

 

Falls man über Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung verfügt muss Grundsteuer entrichtet werden.

 

Auf den von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert (liegt unter dem Verkehrswert) wird nach Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags ein, je Gemeinde, individueller Hebesatz angewendet.

 

Anhand dieser Werte wird die Grundsteuermesszahl ermittelt. Die Multiplikation des Einheitswertes mit der Grundsteuermesszahl ergibt den sogenannten Steuermessbetrag.

 

Durch Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.

 

Im Ergebnis ergibt sich eine jährlich anfallende Grundsteuerschuld, die in vierteljährlichen Raten zu begleichen ist.

 

Anmerkung: Einheitswertbescheide sollten auf deren Richtigkeit überprüft werden. Oft wird diesen Bescheiden kaum Beachtung geschenkt.

 

Einkommenssteuer durch Aufwand begrenzen:

 

Immobilie, die im Rahmen von Kapitalanlagen erworben werden, bieten hierbei die besten Voraussetzungen. Der Erwerb als Kapitalanlage setzt allerdings voraus, dass die Immobilie nicht selbst genutzt wird, sondern den Einkommenserwerb unterstützt.

 

Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um

 

--   einen Grundstückskauf,

 

--   Bau in Eigenregie oder mit Bauträger,

 

--   den Kauf eines Neubaus oder einer gebrauchten Bestandsimmobilie

 

handelt.

 

Falls das Objekt vermietet wird bzw. für die Vermietung bestimmt ist, können viele Ausgaben als absetzungsfähige Kosten deklariert werden.

 

Gemäß den jeweiligen Abschreibungssätzen können

 

--    Kaufpreis und Baukosten,

 

--    Einrichtungsgegenstände (bei möblierter Vermietung), 

 

--    notwendige Reparaturen oder Sanierungen in einem Altbau und

 

--    die Gartenpflege.

 

angesetzt werden.

 

Auch die Nebenkosten des Erwerbs fliessen in die AfA-Substanz mit ein. Ersehen Sie bitte hierzu unseren Beitrag über Abschreibungen.

 

Generell gilt: Bei fremdvermieteten Immobilien lassen sich Werbungs- und Zinskosten, als auch Abschreibungen mit den Nettomieteinnahmen verrechnen.

 

Werbungskosten können hierbei Fahrt-, Reisekosten, Finanzierungskosten, nicht auf Mieter umlegbaren Nebenkosten (also Wohngeld ohne Instandhaltung, Grundsteuer, Beiträge), Inserate, Maklerkosten, Anwalts-und Prozesskosten, etc. sein.

 

Instandsetzung-und Modernisierungskosten sind als Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren sofort abzugsfähig, allerdings nur zu 15% der Gebäudeanschaffungskosten.

 

Führen die Investitionen zu einer beträchtlichen Aufwertung der Immobilie, entfällt somit der Charakter des sogenannten Erhaltungsaufwandes. Es muss sodann über die Lebensdauer des Substanzwertes abgeschrieben werden.

 

Aber Vorsicht: Sollte die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung (es gilt das Datum des Notartermins) veräußert werden, muss ein eventueller Veräußerungsgewinn natürlich voll versteuert werden. Dem Veräusserungsgewinn werden durch das Finanzamt ausserdem sämtlich geleisteten Abschreibungen zugerechnet.

 

Eigengenutzte Immobilien (also dort wo man selbst darin lebt) bieten, außer im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, keine Abschreibungs- beziehungsweise Steuersparmöglichkeiten. 

 

Das dürfte auch beanstandungslos sein, da selbstgenutzte Immobilien spekulationssteuerfrei verkauft werden können, sofern der Verkäufer selbst im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren in der Immobilie gewohnt hat, bzw. dort gemeldet war.

 

Man kann allerdings die staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch nehmen, das sogenannte Eigenheimrentengesetz ( Wohn-Riester).

 

Berechtigt sind allerdings nur

 

--    Pflichtversicherte in der gesetzlichen Rentenversicherung,

--    Pflichtversicherte in der Alterssicherung der Landwirte und

--    Beamte und diesen gleichgestellte Personen.

 

Zum einen besitzt dieses Modell die Möglichkeit einen monatlichen Zuschuss von bis zu Euro 2.100,-- als Sonderausgaben von der Steuer abzusetzen.

 

Andererseits kann das Altersvorsorgekapital der Förderung für den Erwerb oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie genutzt werden, wobei auch Leistungen für Darlehenstilgungen absetzbar sind.

 

Ansonsten gibt es noch die Abschreibungsmöglichkeiten von denkmalgeschützten Immobilien, deren Förderung sowohl den Kapitalanleger, als auch den Selbstnutzer betreffen.

 

Bitte ersehen Sie auch hierzu unseren Beitrag über Abschreibungen.

 

 

 

 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Steuern bei Immobilien

 

 

 

 

 

 

 

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