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Die Zuordnung von Sondereigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamileinhaus steht in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an einem Grundstück.
 
 
Erst durch die Konstruktion der Anteiligkeit war es möglich Eigentum an Gebäuden oder einzelner Wohnungen zu begründen.
 
 
Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die auf einem Grundstück errichteten Bauwerke lediglich wesentliche Bestandteile eines Grundstücks. Eine Unterteilung steht - zumindest auf der BGB Ebene - nicht auf der Agenda.
 
 

Erst durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) konnte Sondereigentum an einzelnen Wohnung begründet werden. Es lässt Miteigentumsanteile an einem Grundstück zu und fügt sich so in das BGB System der Bindung des Gebäudes an das Grundstückseigentum ein.

 

Miteigentumsanteile  repräsentieren rechnerische Bruchteile am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen - gemäß § 8 WEG -  ordnet der teilende Eigentümer - mittels Teilunsgerklärung - jeder Wohnung im Sondereigentum Bruchteile,  als Miteigentumsanteile (MEA) zu.

 

Meistens werden die Bruchstücke als Anteile von 1.000 (Tausendstel) angegeben, was bei größeren Objekten auch höher (z.B. von 10.000 oder mehr) sein kann.

 

In der Regel geht man dabei von einer homogenen Verteilung der Bruchteile aus, wobei die Anteile in direkter Korrelation zu  den bestehenden Wohn- und Nutzflächen der Anlage stehen.

 

Beispiel: Die Summe aller Wohn- und Nutzflächen des Sondereigentums an einem Gebäude beträgt 600 m². Gemäß der Homogenität von Verteilung würden auf jeden Quadratmeter Sondereigentum (1000 : 600 = 1,67) 1,67 Tausendstel Miteigentumsanteile (MEA) verrechnet werden.

 

Eine Wohnung in diesem Gebäude, mit 75 m² Wohnfläche, würde demnach 75 × 1,67 = 125,25/1000 MEA aufweisen.

 

Allerdings sind Teilende nicht gesetzlich verpflichtet einen gerechten Schlüssel in der Verteilung zu verwenden.

 

Es kann also durchaus in der Praxis vorkommen, dass Teilende die eigene Wohnung mit mehr oder weniger MEA belegen, um entweder Stimmrechte zu potenzieren oder Hausgelderanteile zu komprimieren. Ein Augenmerk auf die Anteilsliste ist also nie verkehrt.

 

Die Miteigentumsanteile erscheinen in der Teilungserklärung, im Grundbuch und sind die Grundlage für die Verteilung der Kosten des gesamten Gemeinschaftseigentums (§ 16Abs. 2 WEG).

 

Für die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen spielen die MEA's (Miteigentumsanteile) auch eine gewichtige Rolle. Eine Versammlung ist nur beschlussfähig, falls mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten sind (§ 25 Abs. 3 und 4 WEG).

 

Ungerechte Verteilungen der Miteigentumsanteile wirken sich erheblich auf die Stimmrechte in der WEG aus. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, doch in der Gemeinschaftsordnung kann auch ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt werden.

 

Eine nachträgliche Änderung von Miteigentumsanteile ist zwar möglich, aber praktisch kaum durchsetzbar.

 

Hierfür müsste die Zustimmung aller Eigentümer und Gläubigerbanken eingeholt werden. Zudem müssten alle Grundbücher, der Aufteilungsplan bzw. die Teilungserklärung geändert werden.

 

Dies ist zum einen mit viel Aufwand verbunden, da alle Eigentümer persönlich bei einem Notar erscheinen müssen, dazu kommen noch die Kosten und zum anderen steht i. d. R. mindestens ein Eigentümer schlechter da (z. B. durch eine höhere Kostenbeteiligung) als vor der Änderung und dieser wird dann seine Zustimmung verweigern. Ein Anspruch auf eine solche Zustimmung besteht nicht.

 

 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Miteigentumsanteil

 

 

 

 

 

 

 

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