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Die Darstellung von Rechten an Grundstücken gibt es bereits seit der Antike.

 

Obwohl Grunderwerb und -besitz hauptsächlich den Adeligen vorbehalten war, gab es schon im Mittelalter sogenannte Codices, die Grundstückserwerbungen oder Übereignungen als Beweissicherung aufzeichneten.

 

In Deutschland war der preußische Erlass über die Allgemeinen Hypotheken-Ordnung in der Fassung von 1783 ein wichtiger Schritt zur Entwicklung des Grundbuchs, wie wir es heute alle kennen.

 

Die Eintragung wurde nach dem Realfoliensystem festgelegt, sodass Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte und die meisten dinglichen Belastungen, den Grundstücken zugeordnet werden konnten.

 

Im Jahre 1897 trat die erste gesamtdeutsche Grundbuchordnung (GBO) in Kraft und im Jahre 1935 erhielt die Grundbuchordnung eine einheitliche und der heutigen Fassung im Wesentlichen entsprechende Gestalt.

 

Das Grundbuch selbst ist ein amtliches Verzeichnis, welches öffentlichen Glauben - gemäß § 892 BGB - besitzt.

 

Alle Grundstücke in einem Amtsgerichtsbezirk sind am zuständigen Amtsgericht verzeichnet.

 

Dabei werden die Eigentumsverhältnisse an diesen Grundstücken und die auf ihnen liegenden Lasten (Hypotheken, Baulasten, etc.) mit konstitutiver Wirkung verzeichnet.

 

Auch die mit dem Eigentum verbundene Rechte - beispielsweise Dienstbarkeiten, Reallasten, etc. - können dort vermerkt werden.

 

Das Grundbuch besteht aus

 

--    der Aufschrift mit der Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichtes der jeweiligen Immobilie mit Angabe von Band und Blatt,

 

--    dem Bestandsverzeichnis oder Register mit welchem die Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach oder mit Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind.

 

Das Register enthält zudem grundstücksgleiche Rechte wie z. B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht und etwaige  Gemeinderechte (z. B. ein Weiderecht auf einer Gemeindewiese) werden hier eingetragen. 

 

Mit dem Bestandsverzeichnis ergeben sich drei Abteilungen des Grundbuchs:

 

Erste Abteilung

 

Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung.

 

Zweite Abteilung

 

Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die keine Verwendung in der Dritten Abteilung finden.

 

Dazu gehören

 

--    Grunddienstbarkeiten,

 

--    beschränkte persönliche Dienstbarkeiten,

 

--    Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und

 

--    Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Sanierungsvermerke, Nießbrauch, Reallast, Erbbaurecht, etc..)

 

Dritte Abteilung

 

Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte.

 

Dazu gehören beispielsweise Hypotheken (auch Zwangssicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), Grundschulden und Rentenschulden.

 

Falls im Text einer Grundbucheintragung auch auf Urkunden Bezug genommen so werden die zugehörigen Grundbuchakte, die Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften der im Grundbuch genannten Urkunden  (z. B. Grundschuldbestellungsurkunde), zum Grundbuchinhalt.

 

Löschungen

 

Etwaige Löschungen im Grundbuch werden nicht entfernt, sondern in roter Farbe ge-  bzw. unterstrichen, da jede Maßnahme im Grundbuch lesbar bleiben muss.

 

Durch die inzwischen in Deutschland vollständig elektronische Führung des Grundbuchs erscheinen Streichungen in den Ausdrucken in schwarzer Farbe.

 

Eintragungen und sonstige Veränderungen

 

Eintragungen oder Veränderungen im Grundbuch setzen grundsätzlich einen Antrag (z. B. § 3 Abs. 3 GBO) und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus.

 

Etwaige Ausnahmen von diesem Grundsatz ergeben sich aus § 22 GBO und § 85 GBO.

 

Der Vollzug des Kaufs einer Immobilie, die Eigentumsübertragung (siehe Auflassung), bedarf der Eintragung im Grundbuch.

 

Hierzu sind erforderlich:

 

--    der Antrag,

 

--    die Bewilligung,

 

--    die notariellen Urkunde, die die Auflassung bezeugt,

 

--    eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes (siehe Grunderwerbssteuer), und

 

--    eine etwaige  Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde oder weitere Genehmigungen

 

 

Der Eigentumsverschaffungsanspruch eines Käufers wird schon vor der tatsächlichen Eigentumsumschreibung durch eine Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) abgesichert. 

 

Konsequenterweise werden etwaige Verfügungen des Grundstücks - die nach der Eintragung der Vormerkung entstehen könnten - unwirksam, da sie den Anspruch des Käufers unangemessen beeinträchtigen würden.

 

 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Grundbuch

 

 

 

 

 

 

 

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