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Das Erbbaurecht ist - gemäß § 1 Abs. 1 ErbbauRG - ein veräußerliches, vererbliches und beleihbares Nutzungsrecht, um auf einem fremden Grundstück (darauf oder darunter) ein Bauwerk zu errichten, oder zu besitzen.

 

 

Interessant ist die Tatsache, dass bei dem Erbbaurecht mit dem Grundsatz der §§ 93 und 94 BGB gebrochen wird. Diese setzen voraus, dass Gebäude immer einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes repräsentieren. Beim Erbbaurecht wird dieser Sachverhalt quasi von einander "entkoppelt".

 

 

Begründet wird ein Erbbaurecht durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen Erbbauberechtigtem und Grundstückseigentümer mit anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht).

 

Obwohl das Erbbaurecht lediglich ein Recht ist, kann es dennoch wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuchblatt eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch.

 

Sinn und Zweck dieses Rechtes ist es quasi, auf einem "gemieteten" Grundstück ein Bauwerk zu errichten, welches man in den meisten Fällen - je nach Vertragsgestaltung - bis zu 99 Jahren nutzen kann.

 

Meistens sind es die Eigentümer größerer Flächen, die Erbbaurechte nutzen. Dabei handelt es oft um Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, die eine Bebaubarkeit von großen Grundstücken wirtschaftlich ermöglichen, aber dennoch ihr Grundvermögen dauerhaft erhalten wollen.

 

Als "Miete"  für Grund & Boden wird vom Erbauberechtigten an den Grundstückseigentümer ein marktüblichen Zinssatz, der sogenannte Erbbauzins, geleistet, welcher sich auf ca. 4 % des Bodenwertes beziffert.

 

Für Bauherrn kann ein Erbbaurecht durchaus interessant sein, falls die Zahlung des Erbbauzinses günstiger sein sollte, als die Finanzierung eines Grundstückskaufpreises.

 

ABER, alle drei bis fünf Jahre muss der Erbbauberechtigte (nach vertraglicher Vereinbarung in der Wertsicherungsklausel) mit einer Anpassung des Erbbauzinses - auf Basis des Verbraucherpreisindexes - rechnen. In aller Regel bedeutet dies, dass Erbbauzinsen mit der Zeit steigen.

 

Bei der Zinsentwicklung der letzten Jahre, bedeutet dies natürlich, dass sich der Finanzierungskauf von Grundstücken für Bauherrn günstiger gestalten kann, als mit einem Erbbauzins zu operieren.

 

Erschwerend kommt hinzu, dass Annuitäten beim kreditfinanzierten Kauf gleich bleiben, währenddessen die Erbbauzinsen alle drei bis fünf Jahre steigen.

 

Immobilien die man im Rahmen von Erbbaurechten erwirbt, sind in der Regel 10% bis 25% günstiger als beim klassischen Erwerb. 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Erbbaurecht

 

 

 

 

 

 

 

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