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Falls man das Eigentum an einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbt, ist man an das Beschlussorgan, die Eigentümerversammlung gebunden.

 

Nach der gesetzlichen Regelung hat jeder Wohnungseigentümer in der Versammlung eine Stimme. In der Gemeinschaftsordnung kann das Stimmrecht aber auch so festgelegt sein, dass auf jede Wohnung (Kopfprinzip) eine Stimme fällt, unabhängig von der Anzahl der im Eigentum befindlichen Wohnungen oder deren Größen.

 

Das hat zur Folge, dass Eigentümer mehrerer Wohnungen (z.B. Aufteiler, Bauträger oder Wohnungsgesellschaften) ein gewichtiges Wort mitreden, wenn es um die Ausrichtung und Investitionen der Gemeinschaft geht.

 

Für die Beschlüsse von WEG Gemeinschaften genügt eine einfache Stimmenmehrheit. An diese Mehrheitsbeschlüsse ist normalerweiser jeder Wohnungseigentümer gebunden.

 

Ganz rechtlos ist man aber dennoch nicht, denn im Rahmen einer Anfechtungsklage kann ein Beschluss durch ein Gericht auch für ungültig erklärt werden.

 

Doch wie funktioniert dies?

 

Es kommt tatsächlich öfters vor als man gemeinhin denkt, dass Eigentümerbeschlüsse unzulässig oder fehlerhaft gestaltet werden.

 

Einerseits kann es sich bei Beschlüssen um die Willkür (das Fehlen eines sachlichen Grundes) einiger Eigentümer der Versammlung handeln, andererseits kann beispielsweise eine schlechte Grammatik in der Schriftführung der Protokolle des Verwalters die Rechtssicherheit der Beschlüsse erheblich gefährden.

 

Wenn man einen dieser Punkte in der Versammlung oder den Protokollen entdeckt haben sollte, muss durch eine Anfechtung vor dem Gericht (meistens Amtsgericht) eine gerichtliche Überprüfung und Aufhebung der Beschlussfassung versucht werden, um den weiteren Bestand des Beschlusses zu verhindern. 

 

Da nicht angefochtene Beschlüsse mit dem Ablauf einer Einmonatsfrist ab dem Versammlungszeitpunkt (der sogenannten “Anfechtungsfrist”) bestandskräftig werden, muss schnell gehandelt werden.

 

Dies kann mitunter schwierig sein, falls der Verwalter die Begabe der Versammlungsprotokolle fahrlässig oder gar absichtlich hinauszögert, denn im WEG Gesetz gibt es tatsächlich keine Frist für die Erstellung der Protokolle innerhalb der Anfechtungsfrist.

 

Obwohl eine Anfechtungsklage noch innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung rechtlich begründet werden kann (also keine Panik!), sollte man zur Beweissicherung den Verwalter schriftlich auffordern, das Protokoll innerhalb einer angemessenen Zeit zu liefern.

 

Manche Verwalter lassen sich gerne unendlich Zeit für die Erstellung der Protokolle.

 

Die gesetzliche Vorschrift für Beschlussanfechtungen ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG.

 

Beschlüsse können angefochten werden, wenn sie durch Eigentümerversammlungen oder im Umlaufverfahren (z.B. ohne Zusammenkunft, lediglich durch Gegenzeichnen der Beteiligten) schriftlich gefasst bzw. verfasst werden.

 

Um die Erfolgsausichten einer Klage zu maximieren muss demnach gezielt nach formellen oder/und inhaltlichen Mängeln in dem Protokoll gefahndet werden. Ein kleiner Tipp: Besonders interessant sind hierbei grammatikalische Fehler, welche die Rechtssicherheit der Beschlüsse gefährden können.

 

Ein formeller Fehler kann beispielsweise die unterbliebene Einladung einzelner Eigentümer, die Nichteinhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Einladungsfristen sein.

 

Ferner kann eine unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung, oder eine nicht beschlussfähige Versammlung bei der Abstimmung über Tagesordnungspunkte zu formellen Fehlern führen.

 

Was die Inhaltlichkeit betrifft, so kann ein Beschluss mangelhaft sein, wenn er zu unbestimmt (d. h. zu unklar oder mehrdeutig) formuliert ist oder wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

 

Die potenzielle Anfechtungsklage muss gegen sämtliche übrige (einzelnen) Wohnungseigentümer persönlich gerichtet werden. Es genügt daher nicht die Bezeichnung WEG in der Klage zu verwenden, da es sich hierbei auch um einen Verband handeln kann.

 

Um es richtig zu machen, benötigen Sie also im Vorfeld eine Aufstellung oder Liste aller anderen Eigentümer mit deren Anschriften und Wohnungszuordnungen.

 

Anmerkung: Manch listige Hausverwaltungen versenden in solchen Fällen dann gerne Eigentümerlisten die mit "kleinen" Fehlern (Anschrift oder Zuordnung der Wohnungseinheiten) versehen sind, was konsequenterweise zur Einstellung des Verfahrens wegen Formmangels führt. Wenn Sie nicht auf derartige Kleinigkeiten achten, kann der Weg der Anfechtungsklage tatsächlich ein sehr kurzer sein.

 

Eine anhängige Klage bei dem zuständigen Amtsgericht hat zunächst keine Auswirkungen, denn Beschlüsse behalten ihre Gültigkeit solange, bis sie durch rechtskräfigen Gerichtsbeschluss aufgehoben oder für ungültig erklärt werden.

 

Manchmal ist es daher ratsam eine einstweilige Verfügung im Eilverfahren zu beantragen, sodass  der Eigentümergemeinschaft oder der Verwaltung die Durchführung des Beschlusses - zunächst - untersagt wird.

 

Ist das Verfahren des Klägers erfolgreich, so stürzt der Beschluss ex Post, als ob es dieser nie gefasst worden wäre.

 

Wurde ein Eilverfahren nicht in Erwägung gezogen und der Beschluss - trotz Anfechtung - bereits umgesetzt, kann nun jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass die Umsetzung rückgängig gemacht wird.

 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Anfechtung von Beschlüssen einer WEG

 

 

 

 

 

 

 

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