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Die Zinskosten einer Darlehenstransaktion werden vom Auszahlungskurs und dem Zinssatz bestimmt.

 

Der Auszahlungskurs bestimmt also die Höhe eines etwaigen Abschlags vom Nennbetrag des Darlehens und damit den tatsächlich zur Verfügung gestellten Darlehensbetrag, was für den Darlehensnehmer  - unter steuerlichen Gesichtspunkten - hilfreich sein kann.

 

Diesen geplanten Abschlag, der Unterschiedsbetrag zwischen dem erhaltenen Betrag (Auszahlungsbetrag) und dem Rückzahlungsbetrag eines Darlehens, bezeichnet man als Damnum oder Disagio.

 

Dabei wird der tatsächliche Auszahlungsbetrag des Darlehens um das Damnum oder Disagio reduziert. Das ist also der Betrag vom Darlehen, den die Bank vorab auf Wunsch eines Käufers einbehalten kann.

 

Es handelt sich deshalb vielmehr um eine Art von Zinsvorauszahlung, weshalb Damnum oder Disagio als Finanzierungskosten, nicht aber als Anschaffungskosten betrachtet werden können.

 

Sinn und Zweck ist es, die monatliche Ratenzahlung möglichst niedrig zu halten. Allerdings muss man, wegen des nicht ausgezahlten Damnums/Disagios, meistens einen höheren Kreditbetrag in Kauf nehmen, als bei einer Kreditvariante ohne Damnum/Disagio.

 

Am besten vergleicht man die unterschiedlichen Modelle anhand der Effektivzins-Auszeichnung.

 

Steuerlich gesehen, gemäß § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG, darf bei der Finanzierung fremdgenutzter Immobilien ein marktübliches Damnum/Disagio im Jahr der Saldierung in voller Höhe abgesetzt werden.

 

Marktüblich bedeutet in diesem Fall ist z.B. ein Damnum/Disagio von 5 % bei einer Festschreibungsdauer von 5 Jahren.

 

Der Steuervorteil ist in vielen Fällen aber nur von kurzlebiger Natur, da zwar anfänglich Steuern gespart werden, aber durch den gekauften Zinsvorteil in der Zukunft - wegen der geringeren (abzugsfähigen) Zinsausgaben - meistens mehr Steuern zu zahlen sind.

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Damnum/Disagio

 

 

 

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