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Zu den Kosten einer Investition gehört auch der "Werteverzehr" an dem jeweiligen Immobilien-Objekt.

 

Dieser Werteverzehr erfolgt über die Absetzung für Abnutzung (AfA), welche allgemein auch als Abschreibung bezeichnet wird.

 

Die Abschreibung (AfA) dient zur steuerrechtlichen Wertminderung von Anlagevermögen. Bei Immobilien unterliegt lediglich das jeweilige Gebäude einer wirtschaftlichen Abnutzung, nicht aber das Grundstück auf dem sich das Objekt befindet.

 

Als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gelten die jeweiligen Anschaffungs- und Herstellkosten, unter Ausschluss des Grundstücksanteils. Der Grundstücksanteil wird vom jeweiligen Wohnsitzfinanzamt des Immobilien-Eigentümers, anhand der vorliegenden Bodenrichtwerte, festgestellt.

 

Generell lässt sich dieser Grundstücksanteil mit einer "Faustformel" auf ca. 30%  bis 35% der Anschaffungs- und Herstellkosten beziffern, wobei diese Einschätzung dem jeweiligen Wohnsitzfinanzamt vorbehalten ist.

 

Aber Vorsicht! Eigengenutzte Immobilien (also dort wo man selbst darin lebt) bieten, außer im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, keine Abschreibungs- beziehungsweise Steuersparmöglichkeiten.

 

 

Hierzu gibt es eine Fülle von diversen Abschreibungssätzen.

 

 

Abschreibung für Altbauten

 

Die Käufer von gebrauchten Immobilien können das erworbene Gebäude 50 Jahre zu 2% jährlich linear vom Anschaffungswert (ohne Grundstücksanteil) abschreiben.

 

Bei Gebäude die vor 1925 errichtet wurden gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % p.a. über 40 Jahre.

 

Auch hier kann nur der Gebäudewert, bzw. die Anschaffungs- und Herstellkosten (bei Sanierungen), angesetzt werden.

 

Abschreibung für Neubauten

 

Auch für Neubauten gilt eine generell lineare Abschreibung (2 % jährlich in Bezug auf Anschaffungs- und Herstellkosten auf 50 Jahre), analog zu den bereits genannten Altbauten.

 

Für Gebäude mit Bauanträgen zwischen 31.12.2003 bis 01.01.2006 gilt eine degressive Abschreibung. Dieses Modell erlaubte den jeweiligen Bauherren eine Absetzung von 4% p.a. in den ersten zehn Jahren, 2,5 % p.a. in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 % p.a. in weiteren 32 Jahren.

 

Auch hier gelten nur die Anschaffungs- und Herstellkosten, nicht aber der Kaufpreis für das Grundstück.

 

Abschreibung für Wirtschaftsgebäude

 

Für Betriebsvermögen, ohne Wohnzwecke, gilt ein Abschreibungssatz von 3% jährlich.

 

Abschreibung für denkmalgeschützte Gebäude

 

Mit denkmalgeschützte Gebäuden können sowohl Selbstnutzer, als auch Vermieter Steuern sparen.

 

Dabei können die reinen Modernisierungs- oder Sanierungskosten für derartige Gebäude oder Wohnungen abgesetzt werden

 

Kapitalanleger, welche deren denkmalgeschützte Häuser oder Wohnungen vermieten, können 9% jährlich in den ersten acht Jahren und 7% jährlich in den weiteren vier Jahren steuerlich geltend machen (100% in 12 Jahren).

 

Was die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten) betrifft, so gelten die bereits o.g. Abschreibungsmöglichkeiten von Altbauten.

 

Selbstnutzer, welche deren denkmalgeschützte Häuser oder Wohnungen selbst nutzen, können 9% jährlich auf 10 Jahre abschreiben (90 % in 10 Jahren).

 

Abschreibung für Modernisierungen

 

Abschreibungen für Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten können in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Dabei werden diese Aufwendungen  gleichmäßig verteilt und über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben.Kleinere Reparaturen sind dagegen sofort in einem Jahr absetzbar.

 

Das ist allerdings nur möglich, falls die Arbeiten in den ersten 3 Jahren nach Erwerb stattfinden und der Aufwand <= 15 % (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten beträgt.

 

Beträgt der Aufwand für Modernisierung oder Sanierung mehr als <= 15 % (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten, so wird dieser steuerrechtlich wie die Anschaffungskosten (mit den bereits beschriebenen Sätzen) behandelt. 

 

 

 

 

 

Enzyklopädie ajv Immobilien - Beitrag: Abschreibung

 

 

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