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"HALLO und WILLKOMMEN" bei dem ajv-Immobilien BLOG für Mai 2014

 

 

Mit diesem BLOG-Beitrag wollen wir uns kurz mit Thema des Verbotes zur Wohnraumumwandlung in den Münchner Erhaltungssatzungsgebieten auseinandersetzen.

 

 

Noch im Februar 2014, selbstverständlich vor Kommunal- und Europawahlen, hat die Bayerische Staatsregierung das höchst umstrittene Umwandlungsverbot von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungssatzungsgebieten beschlossen.

 

In Kraft getreten ist diese Verordnung in München zum 01.03.2014.

 

Dies bedeutet, dass eine Aufteilung von Mehrfamilienhäusern zu Eigentumswohnungen in ausgewiesenen Erhaltungssatzungsgebieten nicht mehr zugelassen, oder nur noch mit ausdrücklicher behördlicher Genehmigung gestattet wird.

 

 

Zur Erinnerung:

 

Erhaltungssatzungen sind Verordnungen baurechtlicher Art, die von Gemeinden auf der Grundlage des Baugesetzbuches erlassen werden können.

 

Ziel dieser Satzung ist es, gemäß §§ 172 ff. Baugesetzbuch

 

--    die Erhaltung der städtebaulicher Eigenarten in bestimmten Gebieten,

 

--    die Bewahrung und Zusammensetzung der charakteristischen Wohnbevölkerung (den sogenannten Milieuschutz), und

 

--    die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen.

 

Bestimmte Wohngebiete sollen also, mittels Verordnung, vor den Auswirkungen einer "unkontrollierbaren" Spekulation durch Investitionen geschützt werden.

 

Als spekulative Investition gilt hierbei der Verkauf von Mehrfamilien-Altbauten (sog. Mietshäuser) an Investoren zum Zwecke der Umwandlung in Sondereigentum (Teilung) und anschliessender Modernisierung.

 

Dabei werden meist marodisierte Gebäude mit erheblichem Sanierungsstau modernisiert und die darin befindlichen Wohneinheiten - grundbuchrechtlich - in Eigentumswohnungen gewandelt.

 

Anmerkung: Mit dem Akt der Teilung wird Sondereigentum ausgewiesen, wobei jede Wohneinheit ein separates Grundbuchblatt erhält, um die entstandenen Eigentumswohungen einzeln veräussern zu können.

 

Die teilweils gerechtfertigte Befürchtung von Stadtverwaltungen ist es, dass aufgrund von Modernisierung und Umwandlung der gebietstypische Wohnraumcharakter in bestimmten Vierteln verloren gehen könnte, den es zu schützen gilt.

 

Andererseits sind Privatinvestitionen im städtischen Immobilienbereich schon seit den Zeiten der Landflucht (siehe auch industrielle Revolution) ein wesentlicher Bestandteil von Stadtentwicklungen, bei welchen die Management- und Koordinationskapazitäten der öffentlichen Hand schlichtweg überfordert sind. 

 

Die Schwierigkeit besteht darin, dass sich Investitionen in kapitalistischen Systemen zwangsläufig auszahlen müssen, andererseits aber die Mieten auf einem azektablen Millieu-Niveau verbleiben sollen.

 

Für eine adäquate Stadtentwicklung gilt es also Zielkonflikte zu entschärfen und das richtige Maß, zwischen substanzerhaltenden (Privat-)Investitionen und den schützendswerten Interessen des Gemeinwohls, zu finden.

 

Hierzu gibt es bereits eine Menge von Gesetzen und Verordnungen, die sicherlich ausreichend sind und keiner weiteren Verschärfung bedürfen, zumal die Städte - für deren Entwicklung - sicherlich nicht auf die Investitionen privater Geldgeber verzichten können.

 

Ausreichender Mieterschutz

 

Was die Mieterschaften in Teilungsobjekten betrifft, so waren diese den aufteilenden Investoren keinesfalls schutzlos ausgeliefert, obwohl es sicherlich - hier und da - auch diverse Missbrauchsfälle gibt/gab, die selbstverständlich zu ahnden sind.

 

So besitzen die Mieter beispielsweise

 

--    gesetzliche Vorkaufsrechte (§ 577 BGB),

 

--    unterliegen - gemäß § 577 a BGB - einer Kündigungssperrfrist (bei Eigenbedarf) von 10 Jahren,

 

--    können Fristen von Kündigungen, bei persönlichen Härtefällen - gemäß § 574 BGB - widersprechen, und

 

--    sich eventuellen Mieterhöhung durch Sanierungen widersetzen, falls diese ebenfalls unter die "Härteklausel" fallen (siehe auch Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG).

 

Zudem dürfen sich Mieterhöhungen (§ 558 BGB) nur nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten und innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent ansteigen.

...
Gemeinden ziehen die Mietpreisbremse - weiter lesen auf Augsburger-Allgemeine: http://www.augsburger-allgemeine.de/landsberg/Gemeinden-ziehen-die-Mietpreisbremse-id25982041.html

 

 

Trotz aller bestenden Schutzmechanismen (Erhaltungssatzungen, Mieterrechte, etc.) sind die Erwerbs- und Mietpreise von Immobilien in München und den Erhaltungssatzungengebieten in den letzten Jahren überproportional angestiegen.

 

Obwohl in Sachen "Stadtentwicklung" wenig opportun, haben Politiker und Stadtverwalter den vermeintlichen Sündenbock dieser Entwicklung schnell bei Mietshausbesitzern und Investoren ausgemacht.

 

Öffentlichwirksame Publikationen (siehe auch Münchner TZ - Wohn-Wahnsinn - ) sollten dieser Meinung anscheinend zusätzlichen Ausdruck verleihen.

 

Aber sind es wirklich die "vermeintlichen" Luxussanierungen von Mehrfamilien-Altbauten, die das Preisgefüge am Markt hauptsächlich strapazieren und durcheinander bringen?

 

Kann es sein, dass die Mietentwicklung und die damit verbundene Verdrängung der Wohnbevölkerung in direkter Korrelation mit dem Tatbestand der Aufteilung steht?

 

Noch vor kurzer Zeit galt die Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten und das Vorkaufsrecht der Stadt München als wirksames Instrument zur Erhaltung von preiswertem Wohnraum in der Landeshauptstadt.

 

Zumindest rühmt sich die Stadt München (insbesonders der bisheriger OB Ude) in den vergangenen 20 Jahren etwa 430 Immobilien mit 6.000 Mietwohnungen und etwa 400.000 Quadratmetern Wohnfläche vor Umwandlung und Luxussanierung geschützt zu haben.

 

Das hört sich gut an und ist zudem im Boulevardbereich schlagzeilentauglich.

 

Da die Immobilienpreise scheinbar nicht einzudämmem sind, besannen sich nun Politiker aller Couleur darauf, die Alt-Forderung aus den 80er Jahren - nach einem gesetzlichen Umwandlungsverbot - zu reaktivieren und durchzusetzen.

 

Leider sind Politiker keine Manager die antizipativ agieren, sondern lediglich Verwalter mit ex Post Reaktionen.

 

Diesbezüglich werden Ursachen im Vorfeld oft verkannt und lediglich deren Wirkungen bzw. Auswirkungen zu spät in Angriff genommen.  

 

Tatsächlich sind gewerbliche Umwandlungen von Mehrfamilien-Altbauten in Eigentumswohnungen lediglich Konsequenzen des aktuellen Marktgeschehens, aber nicht die ursächlichen "Treiber" der vorherrschenden Marktsituation.

 

Die Preisspirale ist vielmehr ein Produkt der wirtschaftlich hohen Attraktivität der Landeshauptstadt und der extrem niedrigen Zinssituation.

 

Münchens Leistungen in Wirtschaft, Forschung, Kultur und Sport haben der Stadt längst zu einem Spitzenplatz innerhalb der europäischen Städte verholfen.

 

Wer einen Standort für modernes Arbeiten auf höchstem Niveau, mit überragendem Freizeitangebot sucht, kommt um München nicht mehr herum. Mit seiner Stabilität und zeitgleichen Progessivität steht München im Ansehen der in- und ausländischen Kapitalanleger ganz vorne.

 

Dass eine derartige Situation mit einem erheblichen Zuzug von Menschen und enormen Kapital in Verbindung steht, dürfte tatsächlich niemanden mehr (auch Politiker nicht) verwundern.

 

Verschiedene Statistiken (bereits aus dem Jahre 2009) haben der Stadt immer wieder ein beachtliches Wachstum attestiert. Zum Ende des Jahres 2014 soll die Einwohnerzahl gar auf ca. 1,5 Mio. anwachsen.

 

Wohin mit dem Zuzug?

 

Die Verwaltung der Stadt dürfte mit der Planung und Koordination dieser Situation maximal überfordert sein, obwohl die Entwicklungstendenzen seit mehreren Jahren bekannt sind.

 

Man benötigt tatsächlich kein Universitätsdiplom für die Feststellung, dass eine steigende Nachfrage nach Wohnraum die Preise in die Höhe steigen lässt.

 

Daher wird die "künstliche" Verknappung des Angebotes (durch das Umwandlungsverbot) gebrauchten Eigentumswohnungen einen weiteren Boom, in Form von Kauf- und Mietpreissteigerungen, bescheren.

 

Nur eine Ausweitung des Angebotes an Wohnraum wäre in der Lage, diese Tendenzen zu glätten.

 

Der populistische "Schnellschuss" der Politik könnte demnach auch extrem kontraproduktiv sein, aber mit derartigen Maßnahmen generiert man - bekannterweise vor Wahlen - Wählerstimmen.

 

Tatsächlich lässt sich eine Spekulation in kapitalistischen Systemen nicht durch Verordnungen oder Verbote eindämmen, da sie immer wieder neue Wege und Mittel der Anlage - auch in München - suchen wird. Das ist nunmal ihr Wesensmerkmal.

 

Versierte Investoren haben sich im Vorfeld des Verbotes sowieso bereits mit ausreichenden Objekten und Teilungsanträgen versorgt und werden im künftigem Abverkauf zusätzlich davon profitieren.

 

Konsequenterweise werden die Preise und Mieten auch weiterhin steigen, obwohl gerade dies verhindert werden sollte.

 

Der einzig gangbare Weg wäre demnach eine bewusst gewollte Minimierung der erzielbaren Renditen im Altbausektor, sodass sich das Kapital automatisch andere Anlageformen sucht.

 

Selbstverständlich müsste hierzu das Angebot von Wohnraum drastisch gefördert werden, indem Baugenehmigungen erteilt und gerade Neubauten mit degressiven Abschreibungsmöglichkeiten gezielt versehen werden.

 

Ferner kann der steuerliche Aspekt in Form von erhöhter Grunderwerbssteuer glättenden Auswirkungen haben, wobei dieser Sachverhalt vermehrt Kleinkapitalanleger treffen würde.

 

Sind die aktuellen Mietpreise in München tatsächlich so überzogen?

 

Was die aktuellen Mietpreise in München betrifft, sollte fairerweise ein Kaufkraftvergleich mit früheren Jahren angestellt werden.

 

Für einen Kaufkraftvergleich muss man lediglich die Inflation der letzten Jahre aus den jetzigen Preisen herausrechnen. Die Inflationsrate kann man entweder dem Statistischen Bundesamt entnehmen, oder durch Berechnungen des BIG MAC Indexes approximieren.

 

Anmerkung: Gemäß dem Statistischen Bundesamt wurde für den Zeitraum von 1988-2012 eine Inflationsrate in Deutschland von ca. 58 % festgestellt. Bei unseren Berechnungen zum Big Mac Index gehen wir von einer Inflation von 66,48 % (1988-2013) aus.

 

Heutige Mieten in sanierten Altbauten, die sich im Bereich von ca. Euro 17,-- p/m² (bei ca. 60 m²) bewegen, repräsentierten im Jahre 1988 (beispielsweise durch Berechnungs-Approximation mit dem Big Mac Index) lediglich einen Kaufkraftwert von ca. DM 11,15 p/m². 

 

Zum Vergleich dient der Mietspiegel der Stadt München aus dem Jahre 1990. Dort wird für den Münchner Wohnungsmarkt einen Durchschnittspreis von DM 16,-- p/m² ausgewiesen, obwohl die Preise für gute Lagen schon damals bei DM 20,-- p/m² lagen.

 

Bei aller Mietpreispolemik sollte man die Inflation nicht ausser Acht lassen. Tatsächlich sind die Mieten heute  - im direkten Wertigkeitsvergleich - preiswerter als vor 25/26 Jahren. Lediglich unsere Einkommen sind entsprechend schmaler geworden.

 

Wie wird sich das Wohnraumumwandlungsverbot ferner auswirken?

 

Was das Verbot der Wohnraumumwandlung betrifft, werden einige Sachverhalte sicherlich demnächst die Justiz massiv beschäftigen.

 

Eigentümer von nicht aufgeteilten Mietshäusern besitzen - unter bestimmten Voraussetzungen - ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Aufteilung, gemäß Baugesetzbuches (§ 172 Abs. 4 BauGB).

 

Da es sich hierbei um ein Bundesgesetz handelt, kann dies durch eine bayerische Gesetzgebung nicht geändert werden.

 

So muss eine Aufteilung auch weiterhin genehmigt werden, falls

 

--    sich der Eigentümer verpflichtet, entstandene Eigentumswohnungen nicht innerhalb der nächsten 7 Jahre zu veräußern, bzw. diese nur seinen Mietern anbietet,

 

--    der Erhalt des Hauses ohne Aufteilung wirtschaftlich nicht zumutbar sein sollte,

 

--    das Gebäude zu einem Nachlass gehört und zugunsten der Erben oder Miterben Wohnungseigentum begründet werden soll, und

--    die Wohnungen im Gebäude zur Eigennutzung an Familienangehörige des Eigentümers verkauft werden sollen.

 

Ein Umwandlungsverbot beinhaltet zudem massive Wertverluste für die Mietshausbesitzer, die ihre Gebäude nunmehr nur noch als Ganzes zum Verkauf angebieten können.

 

Handelt es sich dabei um ein Objekt mit erheblichem Sanierungsstau, dürfte der Verkaufswert gegen Null tendieren, zumal die Besitzer (meist ältere Herrschaften oder Erbengemeinschaften) ohnehin nicht über das Kapital für Sanierungen verfügen.

 

Zudem leidet die Stadtentwicklung, da einige dieser Bauten - buchstäblich - dem Verfall preisgegeben werden, was zugleich einen sinkenden Wohnstandard für die Mieter impliziert.

 

BLOG-FAZIT: Das Umwandlungsverbot wird für die betroffenen Mieter keinerlei Veränderungen bewirken, da es gewissermassen am Markt vorbei gedacht ist. Die Preisspirale in München wird davon überhaupt nicht tangiert. Es ist ein populistisches Stückwerk über die Hilfs- und Ahnungslosigkeit der involvierten Politiker. 

 

 

 

 

Derzeitige Erhaltungssatzungsgebiete (Stand Februar 2014) zur Info:

 

Tegernseer Landstraße | Trauchberg-/Forggenseestraße | Haidhausen-Mitte | Gärtnerplatzviertel | Untere Au/Untergiesing | Neuhausen | Sendling | Milbertshofen | Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe | Georgen-/Zentnerstraße/Josephsplatz | Pündter- und Viktoriaplatz | Erweiterung Bonner Platz | Schlachthofviertel | Alte Heide | Am Harras/Passauerstraße | Dreimühlenstraße/Baldeplatz | Hohenzollernstraße und Hohenzollernplatz |
St.-Benno-Viertel |

 

Weitere Info ersehen Sie bei der Stadt München unter dem Beitrag "Erhaltungssatzungen".

 

 

 

 

 

 

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