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"HALLO und WILLKOMMEN" bei dem ajv-Immobilien BLOG für Oktober/November 2014

 

 

Kann eine Wohnungspolitik unter Planwirtschaft sinnvoll sein?

„It’s the economy stupid“ - Verkennen deutsche Politiker das Wesensmerkmal von Kapital in der Marktwirtschaft? Welche Probleme und Folgen wird die Mietpreisbremse mit sich bringen?

 

 

Der Immobilienmarkt und seine Preise waren stets verlässliche Indikatoren konjunktureller Entwicklung.

 

Wirtschaftszyklen und Wohnungsbau passen irgendwie zusammen, wie „Arsch auf Eimer“; zumindest würde es Jürgen Klopp wohl so beschreiben.

 

Trotz Banken- und Finanzkrise war die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands der letzten Jahre herausragend. Die Arbeitslosenquote von 5,9 Prozent aus dem Jahr 2012 repräsentierte den geringsten Wert seit der Wiedervereinigung. Nur Anfang der 1980er-Jahre war die Quote noch niedriger. In Bayern liegt dieser Wert (Stand September 2014) gar bei 3,7 Prozent.

 

 

Reichlich vorhandene Arbeitsplätze, extrem niedrige Zinssätze und eine boomende Wirtschaft besitzen zwangsläufige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Ballungsgebieten durch den Zuzug von Mensch und Kapital.

 


 

Wenn eine steigende Nachfrage auf ein vornehmlich stagnierendes Angebot trifft, sind Interessenten per se dazu bereit oder auch gezwungen diesen Überhang durch höhere Preise zu kompensieren.

 

 

Erhöhte Immobilienpreise bei Kauf oder Miete sind daher eine natürlich marktwirtschaftliche Konsequenz von wirtschaftlichem Erfolg.

 

 

Die Erwerbspreise von Immobilien wachsen allerdings schneller, als Mieten dies tun. Beide Werte korrelieren nur bedingt miteinander, da der Mietmarkt bereits diversen, gesetzlichen Regulierungen unterliegt.

 

 

In München beispielsweise erzielen Privatvermietungen lediglich eine durchschnittliche Rendite von 2,7 Prozent p.a. mit fallender Tendenz. Eine „Verschärfung“ gesetzlicher Eingriffe im Mietrecht dürfte also unweigerlich zu geringeren Renditen führen.

 

 

Die berechtigte Frage: Wie werden rationale Investoren von Privatwohnraum auf dieses Szenario reagieren?

 

 

Die Antwort ist einfach:

 

 

Falls Renditen nicht mehr attraktiv genug sind, reagieren Investoren mit Selbstnutzung oder Leerstand und verlagern ihre Perspektive auf die reine Spekulation der Immobilien, da diese keiner massiven Regulierung unterliegt.

 

 

Auf jeden Fall wird eine derartige Gemengelage die Mietsituation in Ballungsgebieten nicht entschärfen.

 

 

Möglicherweise ist ein Blick in die Vergangenheit hilfreich? Anfang der 1990er Jahren besaß München eine Einwohnerzahl von ca. 1,2 Millionen und die bundesdeutsche Arbeitslosenquote lag bei ca. 9 Prozent.

 

 

Für eine sanierte Wohnung mit ca. 60 m² in einer guten Lage wurde (gemäß dem amtlichen Mietspiegel der Stadt München) eine Miete von ca. DM 16,-- veranschlagt.

 

 

Heutzutage werden (im Vergleich) Mieten zu € 16,-- aufgerufen, allerdings bei einer Einwohnerzahl von annähernd 1,5 Millionen.

 

 

Auf den ersten Blick erscheinen die Mieten sich fast verdoppelt zu haben (€ 16 * DM 1,95583 = DM 31,29), allerdings nur wenn man den Kaufkraftverlust außer Acht lässt.

 

 

Rechnet man die Inflationsrate des Statistischen Bundesamtes von ca. 58 Prozent heraus (DM 31,29 * 0,42) ergibt sich eine Wertigkeit von DM 13,14, was unser Mietbeispiel betrifft.

 

 

Anmerkung: Gemäß unseren Berechnungen zum Big Mac Index gehen wir sogar von einer Inflation von 66,48 % (1988-2013) aus.

 

 

Im direkten Kaufkraftvergleich sind die aktuellen Mieten sogar preiswerter als vor 20 Jahren, allerdings (und das wird gerne vergessen) besitzen die heutigen Einkünfte und Pensionen eine erheblich geringere Wertigkeit.

 

 

Die aktuelle Situation der exorbitant anmutenden Mieten ist also vielmehr einer vehementen Geldentwertung, als einem „ungezügelten“ Kapitalismus von Immobilieninvestoren zuzuschreiben.

 

 

Andererseits wäre der wirtschaftliche Erfolg Deutschlands in einer globalisierten Ökonomie ohne zusätzliche Produktivität (durch eine geringere Wertigkeit an Personalkosten) überhaupt nicht realisierbar gewesen. Erfolg hat auch seine Schattenseiten.

 

 

Zwar sind die Mieten im direkten Kaufkraftvergleich geringer, aber das ändert nichts an der Tatsache, dass bezahlbarer Wohnraum mittlerweile Mangelware geworden ist.

 

 

Selbstverständlich ist es sinnvoll Vorsorge zu betreiben, denn Ballungsgebiete benötigen bezahlbare Mieten. Allerdings sollte die Wahl der Mittel genau bedacht werden.

 

 

Wie darauf reagieren? Markt- oder planwirtschaftlich? Letztendlich können sich gut gemeinte Initiativen auch als kontraproduktiv erweisen.

 

 

Eine Reaktion der schwarz-rote Regierungskoalition war unvermeidlich, da Parteien die Klientele ihrer Wähler bedienen müssen.

 

 

Im Sinne des Verbraucherschutzes von Mietern wurde eine Mietrecht-Reform initiiert, die als „Mietpreisbremse“ Bekanntheit erlangte. Dieser Gesetzesentwurf wurde zum 01.10.2014 von der Bundesregierung beschlossen und dem Bundesrat zu einer Stellungnahme vorgelegt.

 

 

Im Anschluss soll der Bundestag das Gesetz beschließen und die Länderkammer (mit letzter Sitzung zum 19.12.2014) zustimmen, sodass die Vorgabe noch Anfang/Mitte 2015 in Kraft treten kann.

 

 

Es gibt keine Zweifel, dass die Länder dieser Initiative folgen werden, da die Kammer selbst im Sommer letzten Jahres einen verbesserten Schutz vor überhöhten Mieten gefordert hatte.

 

 

Was soll geregelt werden?

 

 

Sinn und Zweck dieser Mietrechtreform ist es, den Ländern besondere Rechte einzuräumen.

 

 

Für die Dauer von fünf (-5-) Jahren soll die Erhöhung der Mieten (bei der Wiedervermietung von Wohnraum) auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt sein. Zudem soll die Entlohnung von Maklerleistungen dem marktwirtschaftlichen Prinzip "wer bestellt, der bezahlt" folgen.

 

 

Grund genug also, sich kurz mit den Problemen und Auswirkungen dieser neuen Regelungen auseinanderzusetzen.

 

 

Ab 2015 obliegt es den Bundesländern diejenigen Gebiete auszuweisen, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gelten soll. Nach Ablauf der Frist von fünf Jahren kann diese Regelung - nach dem Ermessungsspielraum der Länder - auch verlängert werden.

 

 

PROBLEM 1:

 

 

Als Bezugspunkt oder Maßstab der Mieten wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen, die meist durch die Mietspiegel der Städte (in Zusammenarbeit mit örtlichen Interessengruppen) ausgewiesen wird.

 

 

Für gewöhnlich repräsentiert das Zahlenwerk der Mietspiegel die Neuvermietungen der letzten vier Jahre einer Lage und vernachlässigt den durchschnittlichen Bestand an Mieten gänzlich.

 

 

Die Zahlen repräsentieren vielmehr einen Trend, denn die tatsächlich zu zahlenden Mieten gehen aus den Mietspiegeln nicht hervor.

 

 

Man kann daher davon ausgehen, dass die Mehrzahl der Mieterträge unter dem Niveau der Mietspiegel angesiedelt ist.

 

 

Für eine qualitativ richtige Ermittlung der Mieten, müsste (wie bei dem Erwerb von Immobilien) eine Art „Gutachterausschuss“ eingesetzt werden, der mit Hilfe der Finanzämter einen generellen Zensus zu Mietverträgen etabliert.

 

 

Da es keine realistischen Zahlen gibt, kann das Gesetz nur mit selbstreferenziellen (auf sich selbst bezogene) Trendzahlen als Ausweis operieren.

 

 

Infolge eines planwirtschaftlichen Diktats wird der natürliche Markt von Angebot und Nachfrage (für mindestens 5 Jahre) außer Kraft gesetzt.

 

 

AUSWIRKUNG:

 

 

Die Pläne der Koalition zur Mietpreisbremse sind bereits seit über einem Jahr öffentlich bekannt. Da Investoren meist sehr rationale Erwartungen an die Zukunft haben, antizipieren diese oft den Einfluss staatlicher Eingriffe.

 

 

Das äußerst attraktive Zeitfenster von 15-18 Monaten ist also ideal für eine vorausschauende Trimmung von Mieten, um den erhofften „Bremseffekt“ (ab 2015) anfänglich fast gänzlich zu relativieren.

 

 

„It’s the economy stupid“

 

 

Schon Bill Clintons Wahlkampfslogan aus dem Jahre 1992 verwies auf die Tendenz zur Antizipation von Entscheidungen. Die Spekulation in kapitalistischen Systemen lässt sich nicht komplett durch Verordnungen oder Verbote eindämmen, da sie immer wieder neue Wege und Mittel der Anlage suchen wird. Das ist nun mal ihr Wesensmerkmal.

 

 

Es ist daher gut möglich, dass bereits die Ankündigung der Mietpreisbremse für allgemein steigende Mieten in Deutschland gesorgt haben könnte.

 

 

Die exorbitant gestiegenen Mieten der letzten Jahre werden in den Mietspiegel einfließen und der erwünschte Effekt der Mietpreisbremse wird sich kaum auf die zu entrichtenden Mieten auswirken.

 

 

PROBLEM 2  

 

 

Alle Reglungen besitzen (wie immer) Ausnahmen, weshalb Neubauten und Wohnungen mit einer umfassenden Sanierung von der Mietpreisbremse verschont bleiben.

 

 

Die Kosten der Modernisierung dürfen zwar nur noch zu 10 % p.a. auf die Miete aufgeschlagen werden, aber die erhöhten Mieten bleiben auch dann noch bestehen, wenn die Modernisierungen längst abbezahlt sind.

 

 

AUSWIRKUNG:

 

 

Umfangreiche Sanierungen von Wohnungen in Altbauten, die beispielsweise dem Denkmalschutz unterliegen, werden hinsichtlich dieser Ausnahmen für Investoren immer interessanter.

 

 

Allerdings sind viele dieser prächtigen Altbauten in den Ballungsgebieten gerade dort verortet, wo das gemeine Mietermilieu eigentlich geschützt werden sollte.

 

 

Zwar könnten Kommunen mehr Erhaltungssatzungsgebiete ausweisen, aber dies würde die Investition in Altbauten quasi zum Erliegen bringen und diverse Bestände dem Verfall preisgeben.

 

 

Mieter von Altbauwohnungen werden auch zukünftig höhere Preise entrichten, oder erhebliche Einbußen der Wohnqualität hinnehmen müssen.

 

 

PROBLEM 3

 

 

Mietpreisbremsen (sogenannte „Rent Controls“) sind keine deutsche Erfindung, sondern wurden bereits in verschiedenen Ländern (wie in den USA und Spanien) ohne durchschlagenden Erfolg praktiziert.

 

 

AUSWIRKUNG:

 

 

Die Ergebnisse dieser Politik waren niederschmetternd und alles andere als sozial.

 

 

Der Wohnraum unterliegt in solchen Fällen meist einer systematischen Verschwendung, wobei Mietmärkte austrocknen und wahrlich bedürftige Mieter nur noch schwerlich eine Wohnung finden. Es besteht sogar die Gefahr vermehrter Obdachlosigkeit, falls man den Statistiken diverser Länder Glauben schenken darf.

 

 

Warum? Die Gleichung ist relativ simpel!

 

 

Wenn Vermieter keine Renditen erzielen, werden die Wohnungen nicht vermietet.

 

 

Welchen Anreiz sollte ein Vermieter haben den Aufwand der Wohnabnutzung durch den Mieter zu finanzieren?

 

 

Wesentlich rationaler ist in solchen Fällen der Leerstand oder der Selbstbezug, da selbstgenutzte Immobilien nach 2-3 Jahren steuerfrei veräußert werden können.

 

 

In Konsequenz widmen sich Eigentümer von Immobilien vermehrt der Spekulation durch Kauf & Verkauf (wie in Spanien geschehen), weshalb es nur noch vereinzelte Wohnungen für Vermietungszwecke auf dem Markt geben wird.

 

 

Der Mietermarkt trocknet förmlich aus, da die im Markt verbliebenen Wohnungen nur an Mieter mit AAA Bonitäten vermietet werden.

 

 

Die Erfahrungen mit „Rent Control“ in den USA zeigen, dass Reiche dann meist in zu großen Wohnungen verweilen, währenddessen Familien mit Kindern (falls überhaupt) nur in kleinen Wohnungen Zuflucht finden können.

 

 

In Anbetracht dessen, dass es in Deutschland eine Mieterquote von ca. 54 Prozent gibt (Stand Juli 2014), werden die Auswirkungen den gemeinen Miet-Verbraucher wohl mehr treffen als schützen.

 

 

Der einzige gangbare Weg zu einer geeigneten Wohnung wird der Eigenerwerb mit vermehrter Schuldenanhäufung sein. Der sich dies nicht leisten kann, sitzt sprichwörtlich auf der Straße.

 

 

So besitzt beispielsweise Spanien mittlerweile, aufgrund von "Rent Control", eine Eigentumsquote von ca. 85 Prozent.

 

 

Wenn Vermietung sich nicht rechnet und Mieter in die Minderheit geraten, wird die reine Spekulation zur Triebfeder auf dem Immobilienmarkt. Spätestens dann werden Blasen auf dem Markt eine sehr reelle Gefahr sein.

 

 

 

PROBLEM 4

 

 

Das sogenannte „Bestellerprinzip“ soll sicherstellen, dass die Partei, die den Makler bestellt, auch den Aufwand für die anfallenden Maklergebühren zu tragen hat.

 

 

In der vorherrschenden Praxis kann dieser Auftraggeber nur der Vermieter sein, da alle anderen Szenarien tatsächlich wenig wahrscheinlich sind.

 

 

AUSWIRKUNG:

 

 

Gerade die Mietpreisbremse wird viele Eigentümer in Versuchung bringen, die Immobilie (ohne Makler) selbst zu vermieten.

 

 

Wenn die Mietertragsrenditen sinken müssen Mietausfälle minimiert werden und eine Maklergebühr von 2 Monatsmieten ist ein sehr beispielhafter Sachverhalt für entgangene Mieten.

 

 

Noch vor 10 Jahren wäre eine Selbstvermarktung schwierig gewesen, aber mittels der sogenannten P2P Portale, wie Immoscout und Immonet gibt es keine allzu großen Barrieren mehr.

 

 

Auch die großen Maklerunternehmen werden dies zu spüren bekommen.

 

 

Für Makler im Vermietungsbereich bedeutet dieser zukünftige Sachverhalt geringere Courtagen zu akzeptieren, oder die Ertragseinbußen über Skaleneffekte auszugleichen.

 

 

Makler in den USA haben sich beispielsweise in Vermittler-Netzwerken zusammengeschlossen, um genau diese Skaleneffekte realisieren zu können.

 

 

Auf jeden Fall wird der extrem zunehmende Konkurrenzdruck für eine erhebliche Ausdünnung in der Maklerlandschaft sorgen und die Servicequalität bei Vermietungen wird erheblichen Einschränkungen unterworfen sein.

 

 

BLOG-FAZIT: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip werden den Mietermarkt nicht stärken, sondern unter erheblichen Druck versetzen. Der erwünschte Verbraucherschutz wird nicht potenziert und der gesamte Immobilienmarkt wird seine Struktur verändern. Viele Makler werden regelrecht "platt" gemacht.

 

 

Den beteiligten Politikern würde man mehr Augenmaß wünschen, denn Planwirtschaft hat noch nie für „volle Regale“ gesorgt.

 

 

Bezahlbare Mieten kann es nur geben, falls das Angebot durch Neubauten drastisch zunimmt. Die Koalition sollte dringend über die Wiedereinführung einer degressiven Abschreibung diskutieren.

 

 

Indes will der Immobilienverband Deutschland (IVD) in Karlsruhe Verfassungsbeschwerde erheben, sobald das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft getreten ist.  

 

 

 

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