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Das Objekt befindet sich in der AGNESSTRASSE 12. Die Agnesstrasse gehört zum Stadtteil Schwabing und grenzt unmittelbar an die Maxvorstadt an.

 

Die ehemalige "Künstlerhochburg" Schwabing wird verschiedentlich als "Schönste Tochter Münchens" bezeichnet. Dies ist insofern irreführend, als Schwabing bereits um das Jahr 600 gegründet wurde und der Ort damit rund 500 Jahre älter ist als seine angebliche "Mutter" München. 

 

 

Seinen Aufschwung verdankt Schwabing aber in der Tat der Nähe zu München. Bis ins 18. Jahrhundert hinein war Schwabing ein nur langsam wachsendes "Dorf". Dann setzte allmählich der Ausflugsverkehr aus München ein und eine rasche Besiedelung durch die Münchner.

 

Neben Mietwohnungen für die wachsende Arbeiterschaft entstanden Villen für die reichen Bürger und verschiedene kleine Schlösser für den Adel. Bis Ende des 19. Jahrhunderts waren München und Schwabing dann so eng zusammengewachsen,dass Schwabing 1890 seiner Eingemeindung nach München zustimmte.

 

Der Mix aus Tradition, Moderne, Stadt und Natur machen das ehemalige Künstlerviertel Schwabing einem der angesagtesten Stadtteile Münchens. Mit dem Englischen Gartens verfügt Schwabing auch über mehr Grünflächen als jeder andere Bezirk der Landeshauptstadt.

 

Das Viertel ist ausgesprochen beliebt, weshalb es mit ca.100.000 Einwohnern den bevölkerungsreichsten Stadtteil repräsentiert. Die Gentrifizierung der letzten beiden Dekaden hat den Künstleranteil merklich schrumpfen lassen. Schöne Altbauangebote sind mittlerweile eine Rarität geworden, was sich in den Kauf- und Mietpreisen stark bemerkbar macht.

 

Das Gebäude der AGNES 12 - zwischen Isabella- und Tengstrasse - fällt jedem sofort ins Auge. Große Rundbögen, Loggien, verzierte Säulen, schöne Balkone und verglaste Erker beherrschen das Szenario.

 

Die ersten Gedanken des Architekten Otho Orlando waren sicherlich ein wohliges, mediterranes Lebensgefühl an diesen Ort zu zaubern. Da die Häuserfront gen Süden zeigt, sind die Wohnungen - mittels der Loggien - zurückversetzt, um ein etwaiges „Aufheizen“ der „Belle Etage“ zu unterbinden.

 

Möglicherweise war die Planung von Otho Orlando Kurz lediglich eine kleine Reminiszenz an die Stadt Florenz, in welcher der damalige Star-Architekt der Weimarer Republik 1881 das Licht der Welt erblickte?

 

Kurz konzipierte das Gebäude in einem Alter von gerade mal 29 Jahren. Auch dem Stadtteil (Schwabing / Maxvorstadt) selbst blieb er mit seiner Kunst ein immer treuer Begleiter.

 

Einige weitere Gebäude der Agnes- und Tengstrasse liefern Zeugnis davon ab (siehe Agnes 14, 16,20 & Teng 22, 33 – 37, 43).

 

Etwas später (1917/18) erbaute Kurz u.a. auch das Hauptgebäude der Firma Knorr Bremse (Moosacher Strasse). Hauptsächlich bekannt wurde Otho Orlando Kurz allerdings durch die sakrale Kunst, also durch den Bau von Gotteshäusern, zum Beispiel der St. Otto Kirche in Bamberg oder sein letztes Werk 1933, die Herz Jesu Kirche in Weiden.

 

In der Tat, es gibt wenige Gebäude dieser Art in München.

 

  • Die Ostansicht der Agnesstrasse.
  •  Der Elisabethmarkt, das Schwabinger Pendant zum Viktualienmarkt.

 

 

Ganz in der Nähe ist übrigens der Elisabethmarkt ( 2 Gehminuten ) - den einige gerne als den „schwabingsten“ Punkt Münchens bezeichnen – als auch der Hohenzollernplatz ( ca. 3 Gehminuten ).

 

 

 

"ajv"-Analyse der Mikrolage:

 

Erzielbare Mieten p/m²: (1) Hoch ( Euro 14,-- bis 23,-- )

Immobilienpreise p/m²: (1) Hoch ( Euro 5.000,-- bis 12.000,-- )

Infrastruktur: (1) Sehr gut

Einkaufsmöglichkeiten: (1) Sehr gut

Kinder:  (1,5) Krippenplätze ( > 380 ) - Kindergartenplätze: ( > 1150 ) - Schulen (=18)

Kultur: (2+) Gut

Gastronomie: (1) Sehr gut

Grünflächen: (2+) Gut 

Freizeit/Sport: (1) Sehr gut

Lärm: (2+) Agnesstrasse ist nicht stark befahren

Sicherheit: (1) Sehr gut

 

Lagebewertung aufgrund der Kriterien = (1,32) Sehr gut - TOPLAGE !

 

 

Was steht zum Verkauf?

 

Das Gebäude der Agnesstrasse 12 – Baujahr ca. 1911 - enthält KG - EG - 1.OG bis 3.OG & DG und besteht aus einem Vorder – und Rückgebäude mit insgesamt 20 Einheiten von 2 – 5 Zimmer Größe ( 51 m2 – 195 m2 ) auf einer Gesamtfläche von ca. 2.100 m².

 

Ein neuer Lift im Treppenhaus, teilweise noch existenter Stuck, eine Deckenhöhe von 3 bis 3,30m, original Kassetten- bzw. Flügeltüren und Parkettböden, Bäder und separate WC’s, Loggien und Balkone als auch eine Zentralheizung (Fernwärme) machen dieses Haus zu einem absoluten Vorzeigeobjekt.

 

Das Haus selbst ist ein Einzeldenkmal und ermächtigt den Eigentümer - nach Rück- und Absprache mit der Denkmalschutzbehörde - die Herstellungsaufwendungen für Umbau bzw. Sanierungen innerhalb von 10 bzw. 12 Jahren (Selbstnutzer oder Vermieter) steuerlich zu verwerten.

 

Die Sanierung des Gebäudes ist bereits (seit 2006) abgeschlossen. Im Umfang der gemeinschaftlichen Sanierungsmaßnahmen waren Dach, Fassade, Treppenhäuser, Eingangsbereich, Innenhofbegrünung enthalten. Um die Absetzbarkeit der Denkmal AfA zu gewährleisten wurden die Sanierungsmaßnahmen durch die Eigentümergemeinschaft vollzogen. Eine gesonderte Umlage zzgl. zum Erwerbspreis deckte die gemeinschaftlichen Maßnahmen ab.

 

 

Segmentierung:

 

Ideal für Kunden die das Besondere in SCHWABING suchen. Kleine Ateliers mit ca. 50 m², gepaart mit Wohnungen um die 175 m² bieten genügend Raum für alle Käuferschichten von Singles zu Familien.

 

Der Ausbau von Dachgeschossen (mit Planung und Genehmigung) sollte nicht abschrecken und Lust auf diverse Renovierung in den Wohungen vorhanden sein.Bedingt durch die Denkmal AfA können Renovierungen steuerrechtlich geltend gemacht werden.

 

Die Grundrisse können (und konnten) auch durchaus verändert werden.

 

 

 

Preis:

 

Euro XXXXXX - ALLE Wohnungen in dem Objekt sind bereits veräußert !!

 

Auf alle erscheinenden Erwerbspreise berechnet die "ajv Immobilien eine Maklercourtage (Käuferprovision) von 3,57 % inkl. Mehrwersteuer von 19%!

 

 

 

 

 

Argumente für das Objekt:

 

Standort:        Sehr gut (Bestlage) | Schwabing - Maxvorstadt | vis-a-vis zum Elisabeth- und Josephsplatz und dem alten Nordfriedhof | mit dem Fahrrad ist man in ca. 10 Minuten am Englischen Garten;

Infrastruktur:     Sehr gut | U-Bahnen (U2 & U8) am Hohenzollern- und Josephplatz ca. 3-4 Min. entfernt | sehr gute Einkaufsmöglichkeiten | gute Restaurants & diverse Kneipen in unmittelbarer Umgebung;

Qualität:
     Gute Bausubstanz | Ziegelbauweise – Mauerstärke ca. 50 cm | erbaut um ca. 1911 im Jugendstil | Fassade, Dach, Innenhof bereits saniert bzw. renoviert;


Grundrisse:    Sehr gut und auch individuell gestaltbar | ansprechender Dielenbereich & große Zimmer | herrschaftliches Wohnen unter hohen Decken (3 bis 3,30 m) |eventuelle (mit Bauantrag - Balkon im 1.OG bereits vorhanden) Anbringung von (östlichen) Innenhofbalkonen möglich (Baugenehmigung lag vor);

 


Erwerbspreis:    Gut | Marktpreise für Bestandswohnungen in dieser Lage bewegen sich zwischen ca. € 5.000 -12.000,-- p/m² ((frei & (un)saniert));

Wertentwicklung:    Sehr gut | Münchner Innenstadt ist unbegrenzt attraktiv (besonders Schabing, Bogenhausen, Altstadt-Lehel, Glockenbach);

Vermietung:    Sehr gut | Nähe zu Zentrum und den Universitäten ist sehr gesucht | Nähe zur Altstadt und Naherholungsgebieten des Englischen Gartens | erzielbare Mieten (privat) im renovierten Zustand bei ca. € 14 - € 23,-- p/m²; 

 

 

 

Fragen und Antworten zum Objekt:

 

In diesem Bereich veröffentlichen wir die meistgestellten Fragen und Antworten zu dem Objekt.

Dieses Objekt ist bereits abgeschloßen!

 

 

 

 

 

 

Sie haben Interesse an dem Objekt und wollen es eventuell erwerben?

 

 

 

Bitte senden Sie uns eine Email (an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!), oder rufen Sie uns einfach (unter 08193-997562) direkt an.

 

Gerne senden wir Ihnen ein aussagefähiges Exposé zu.

 

Für einen zeitnahen Besichtigungstermin sollten Sie uns diverse Terminoptionen (2-3) Ihrer Wahl benennen.

 

Bei einem fortführendem Interesse, beispielsweise nach einer Besichtigung sollten Sie uns

 

++ alle relevanten Daten Ihrerseits und

 

++ einen Eigenkapitalnachweis von ca. 20% der Erwerbssumme, oder eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank

  

zur Verfügung stellen.

 

Diese Daten leiten wir zeitnah an den Verkäufer weiter und stellen Ihnen alle relevanten Unterlagen über das Objekt (einschliesslich Kaufvertragsentwurf) zur Verfügung.

 

Ferner begleiten wir Sie bei allen Fragen zu den Unterlagen des Objektes und übernehmen auch die Terminierung und Abstimmung eines etwaigen Notartermins.

 

 

 

 

 

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